상가 투자(적정가격, 상권분석, 상권종류, 수익률)

안녕하세요! 

렘군님의 도서를 읽다가 해당 도서에는 구체적인 내용이 없는 상가 투자에 대해서 여기 저기 공부하다가 알게된 상가 투자 시 적정가격은 어떻게 산정하는지를 중심으로 내용 전달드리오니 투자하시는데 많은 도움이 되시길 바랍니다. 

요즘 부동산 정책 때문에 아파트 투자는 어려워진 요즘입니다. 더 좋은 정보 있으시면 댓글 부탁드립니다.

기타 좋은 글 공유해주시면 블로그님(이회장, 지메의 직장인 경매 블로그)들 감사드립니다.  

<상가의 적정 가격>

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1. 돈금술사 유튜버님 방법

1) 온비드 물건 검색 : 물건검색, 네이버부동산 매물 찾기

2) 네이버부동산에서 월세/전용면적 = 평단가 구하기

3) 건물면적*0.3025 = 실평수

4) 평단가*실평수*12/0.05 + 보증금 = 적정가격

   (주의:평단가 구할때 보증금이 있을 경우)

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2. 빠른 계산(공식)

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- {(월세*12개월) - 은행이자}÷{매매가격-(보증금+은행에서 빌린 돈)}*100

- 은행이자와 보증금을 빼고 쉽게 수익률 6%라고 가정하면

- 월세 100만원의 적정가격은 2억원이다. 월세 1000만원이면 적정가격은 20억원이다.(서울의 경우 1층 상가의 수익률 3% 미만이므로 30억원 이상)

- 신도시 10% 확정수익률은 100% 사기, 나중에 분양후 3년이 지난 시점, 경매로 나오면 반값으로 구매하는 것이 적정

- 권리금이 크게 들어간 상가가 적정(스크린골프, 학원, 독서실, 병원, 약국 등)

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<기타 상가투자 참고사항>

(지메의 직장인 경매 블로그(상가투자비밀노트) 참고)

1) 보증금 : 매매가(분양가)의 약 10%~20%, 임대료 : (매매가~보증가) × 6~8%

2) 층별 수익률 : 1층(5%), 2층(6~7%), 3층이상(8%이상)

3) 경공매 최소 수익률 : 1층 10%이상, 2층이상 15%(risk 감안)

4) 상가별 특성

   ① 단지내 상가 : 25평 ~ 30평위주의 단지내 상가 유리, 최소 500세대 이상, 접근성 및 이동동선 검토, 상가 전체 면적은 적을수로 좋다

   ② 근린상가 : 주거지에서 도보 10분내 위치한 상업지구, 배후 300~5000세대, 이동동선 겹치는데, 10~30대의이용비율, 버스정류장, 건널목, 퇴근 동선성의 입지 확인, 주변 대형쇼핑몰과 업종이 겹치면 피해라

   ③ 지식센터 지원시설 상가 : 입주율/주변 상가 평균 매출조사가 선행, 입지와 교통이 1순위, 평일 위주의 매출계산

   ④ 상가주택 : 기 형성된 상권 확인, 주거가능 가국수 많은지, 1층이 제일 중요(2층과 3층은 별 차이 없음.)

5) 상권분석

   - 건페율, 용적률

   - 신도시 상권 변화 추이 : 유입 → 가속화(부대시설 건설, 대형판매시설 건축 등) 매수 최적시기 → 활성화 단계(상권 형성, 대형 입점 등) → 분산단계(모든 시설 완성), 매도 최적시기 → 쇠퇴

   - 신도시 출발 3년 ~5년이 매수 최적시기

6) 기타 적정가격

   - 분양 시 층별 가격(1층 100, 2층 53, 지하층 또는 3층 이상 37)

   - 투자 시 층별 투자비율 : 1층 100, 2층 40~50, 지하층 또는 3층 이상 30 이하

   - 적정 임대료 : 월 임대료는 매장 3일~5일 매출이 적당(전체 매출의 10%), 외식업의 경우, 인건비는 매출의 15~20%

   - 경매의 경우 B급 상가가 많으므로 15%이상 2층이상 20%이상

​   - 정화조 확인(기준 미달일경우 임대를 할 수 없음. 추가 공사비 부담 고려)

   - 계단을 확인(학원, PC방을 입점시킬경우, 반드시 확인)

   - 도시지원시설은 주류 판매가 금지됨.

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