부동산 투자에 관심이 많은 직장인입니다. 부동산 투자 공부한지도 꽤 되었는데, 특히 경매/공매 알아본지도 꽤 되었는데 아직 입찰을 한번도 안해보고, 부동산 전화도 잘 못하고, 현장에 나가서 조사도 안해보고 거참 쉽지가 않네요!
특히 부동산 투자하려면 시간이 있어야 하는데 그것도 어렵고,
사람들을 많이 만나고 물어보고 해야 하는데 그것도 어색하고 무섭고?? 발이 안 떨어지고...
부동산 경매/공매에 관심 있으신 분들은 어느정도 위 내용에 공감을 하시는 분이 많으실것라고 생각합니다.
그래도 경제적자유를 위해서 부동산은 언젠가는 해야하는 해야만하는 사항이라 하나 하나씩 뽀개면서 앞으로 나아가려고 합니다. 할 수 있다.
오늘은 부동산 경매 및 공매에 나와있는 물건에 대해서 조사(임장)하는 방법에 대해서 여기 저기 개인적으로 파악한 내용들을 간략하게 소개해드리려고 합니다.(솔직히 여기저기 주워 들은 것입니다. 체계는 없지만 꿀팁 정도로 보시면 됩니다.) 제가 좋아하는 유튜버 부자해커님, 대장TV님, 빌딩남자님, 족장TV님, 행크tv님, 부동산을 읽어주는 남자님, 부플러스님 등의 영상과 글을 보고 전달하는 부분입니다. 유튜버 선생님들에게 먼저 감사에 말씀을 전해드립니다.
한번 해당 유튜버 채널을 방문해시길 적극 추천드립니다.
조사(임장)방법은 크게 인터넷 임장, 전화 임장, 현장 임장방법이 있습니다.
1. 인터넷 임장 : 인터넷으로 위치정보, 과거 시세, 현재 시세 등을 확인할 수 있습니다.
- 국토부실거래가 : 과거 거래시세를 알수 있음. 검색하는데 조금 불친철하게 되어 있음. 하지만 가장 정확한 자료
rt.molit.go.kr/
- 네이버부동산 : 현재 호가 정보를 알 수 있는 곳입니다. 제가 정말 자주 들어가는 곳입니다.
https://land.naver.com/
- 밸류맵/디스코 : 과거 거래정보를 알 수 있습니다. 이것도 많이 보고 있습니다.
https://www.valueupmap.com/
https://disco.re/?gclid=CjwKCAjw-e2EBhAhEiwAJI5jg45nkOqCMNz8YeckoUuu7S-_DrtlCysoof_79qD6rqonoIbRcfLTQBoCS0wQAvD_BwE
- 빌라와 상가는 연식, 전용평수, 층수 매매가를 확인 후 유사 물건의 실거래를 확인하여 평균값 산출
2. 전화 임장 : 부동산중개소에 전화해서 현황을 파악하는 방법입니다.
- 물어보는 입장을 정말 살려고 하는 사람처럼 속여서 파악하는 방법이 있고, 솔직하게 경매/공매 물건때문에 이것저것
때문에 물어왔다고 중개인에게 이야기하고 물어보는 방식이 있는데.... 대부분 중개인들이 눈치가 빠르기 때문에 저는
솔직히 경공매 물건때문에 전화했다고 이야기 할려고 합니다.
- 솔직히 경공매 때문에 정보만 빼가려고 하는것으로 보이기 때문에 부동산 사장님들은 별로 안 좋게 볼수가 있다.
그래서 "이 물건 시세가 어떻게 되나요?"라고 물어보지 마시기 바랍니다.
저도 몇번 전화해봤는데 귀찮아 하고, 상당히 불친철하고 통화시간이 많이 짧았습니다. 여기서 낙심이 커서 한동안
경공매를 하는게 맞는 선택인지 고민을 했던적도 있습니다. 참 쉽지 않네! 아직도 전화로 물어보기는 어려워서 여기
저기 요령들을 검색하고 있는 중입니다.
<중개인에게 물어보는 방법>
-> 여기 근처에 경매물건이 있어서 왔습니다. 이정도 가격으로 낙찰을 받을건데 매매가능하신지 문의드립니다.
또는 이 정도로 급매를 던지면 팔아줄수 있으세요?
-> 여기 근처에 경매물건이 나온게 있는데 비슷한 물건이 있으면 급매로 매입하고 싶다. 있으신지 해서요?
-> 이 물건 경매로 낙찰받으면 얼마에 팔아주실수 있으신지요?
- 1km정도 내 부동산 20~30곳 정도 알아보시면 정확한 시세 파악 가능
(근데 이건 좀 쉽지가 않을것 같음. 효율적이지 않다고 해야 할까? 매물을 많이 놓은 근처 중개인 3곳이라도 방문해서
물어보도록 합시다.
- 전화로만 끝내지 말고 약속시간을 잡아서 직접 찾아가 보시기 바랍니다.
(부동산 중개인 사장님하고 친해져라. 밥도 같이 먹고!!!)
- 될까 말까 하지 말고 부딪쳐봐라.
- 경매공고 되자마자 조사에 착수, 입찰일이 다가와서 조사하면 끝물이라 잘 알려주지 않습니다. 신규 공고가 뜨고 바
로 조사해서 물어보시기 바랍니다.
3. 현장 임장
- 인터넷과 전화조사로 경쟁력이 있다고 판단되면, 현장에 있는 부동산에 방문하여 비슷한 매물을 확인하시기
바랍니다.
- 필수 확인사항 : 주소 확인, 교통, 편의시설, 학군, 주차장, 엘리베이터, 공급량, 호재, 악재,
해당 물건의 확인 실거주라는 입장으로 조사
- 상권분석, 주동선, 유효수요, 상권 흐름도
- 상가 질문사항 :
1) 부동산중개소
- 전용면적, 공급면적
- 임대문의 빈도수와 주변공실 현황, 공실 기간
- 배후세대와 유동인구, 중심 상업지 주동선 상권 흐름도
- 주변 평당 임대가, 평당 관리비
- 업종 제한여부(뭐만 가능한지), 학교는 있는지? 학교정화지역에 해당하는지? 여기 적절한 업종은?
- 대출은 얼마나 될까? 금리는?
- 기존 임차인 계약기간? 연장여부? 임차인의 하루/한달 매출액?
- 등기부등본 있나? 각종 질권 설정되어 있나?(계약 전 소멸여부, 대출 승계)
- 다른 곳 임대시세나 가격 문의해봐라
- 5% 수익률이 이상이나 급매 있으면 알려달라
2) 관리사무소 : 평당 관리비 평균, 그 업종 장사는 잘 되는지?
3) 근처 임차인 문의
- 여기 상권 괜찮나? 사람들 많이 오나? 임대료 얼마 내시는지? 건물에 문제없냐? 따뜻하냐? 춥나?
보통 한달 매출은 어떻게? 추천하냐? 왜?
순서는 인터넷임장->전화임장->현장임장으로 하는것이 효율적이겠죠!
솔직히 저는 한번도 현장 임장을 해본적은 없습니다. 약간 두렵기도 하고 시간 내기도 어렵고, 현장 임장을 가게 되면 하루 정도 시간을 비워야 할텐데 이런 부분이 어렵네요!
위에서 여기 저기 파악한 내용을 전달해드렸지만, 결론은 일단 부딪쳐봐야 한다고 생각합니다. 몰라 일단 그 현장에 가서 여기 저기 물어보고, 면박도 당해보고 실수도 해보고, 하다보면 조금씩 실력이 늘지 않을까 생각합니다. 또한 그런 경험을 통해 자신만의 효율적인 임장 스킬을 만들어갈수 있지 않을까 생각합니다. 아자 아자 나는 할 수있다!
Attaboy!
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