안녕하세요!
요즘 주식시장이 너무 안 좋네요! 아휴, 손절매를 했어야 했는데 거참. 갑자기 부동산 투자에 대한 글을 쓰려고 하는데 뜬금없이 웬 주식 이야기를 했는지 모르겠네요!
각설하고, 요즘 저는 부자해커님이 주최한 미라클모닝 프로젝트를 일주일 동안 실천 중입니다. 아침 5시에 일어나서 라이브 방송에 참여하고 오늘 하루 계획을 단톡방에 올리고, 하루를 마무리하는 시간에 오후 9시까지 4행일기(실천, 칭찬, 감사, 반성)를 작성해서 단톡방에 공유를 하고 있습니다. 좋은 취지의 기획이어서 열심히 참여 중입니다. 보람도 크고요!
오늘은 부자해커님의 유튜브 영상 중 상가 투자를 하는 데 있어서 경매물건을 현장에 가보지 않고 순순히 인터넷 검색을 통해 좋은 물건인지 파악하는 방법을 소개하려고 합니다.
인터넷 검색은 일단 경매지를 통해서 어떻게 검색하는지 방법을 소개하고 있습니다.(경매지 가입은 필수인 것 같습니다. 수수료가 꽤 됩니다. 참고로 저는 1년에 50만 원을 지불하고 있습니다.(탱크 옥션), 그만큼 검색하기 편한 부분이 있어 시간을 절약해주는 장점이 있어 수수료의 가치가 있다고 생각합니다.)
하기 순서로 상가 검색(손품임장)을 해보시면 쉽게 좋은 상가인지? 투자할 만한 상가인지? 리스크가 뭐가 있는지? 입지가 좋은지? 시세는 어떻게 되는지? 경매 가격이 싼 건지? 등등을 단순 집에서 인터넷 검색만으로 쉽게 전체적으로 파악할 수 있을 것 같습니다.
이렇게 검색해봐서 경쟁력이 있는 물건이라고 판단되지만, 좀 더 상세하게 해당 물건에 대해서 조사를 진행하시면 될 것 같습니다. 주변 상가임대인들에게 전화도 해보고, 주변 부동산에도 전화해서 인터넷에 파악한 시세가 맞는지 확인 등등
서론이 길었네요!
부자해커님의 좋은 상가를 인터넷 검색으로 구별하는 방법은 아래와 같습니다.
1. 층, 호수 확인
몇 층인지 확인합니다. 1층인지? 고층인지?
일반적으로 1층은 음식점 업종이 적당하며, 12평 이상이어야 입주할 수 업종이 많아서 좋다고 합니다. 뭐 가격은 1층 상가가 접근성이 좋기 때문에 평당 단가가 제일 비쌉니다. 2층~고층은 가격이 크게 차이가 나지는 않는다고 합니다. 고층으로 갈수록 대형 평수여야 들어올 수 업종이 많아지니 참고하십시오.(학원, 병원 등) 고층인데 평수가 20평 이하면 그냥 패스하시면 좋을 것 같습니다. 최소 30평 되어야 한다고 합니다.
호수는 해당 물건의 도면, 건물개황도를 보시면 알 수 있습니다. 지도를 같이 보시면 이게 도로 앞에 있는 전면상가인지 후면 상가인지 쉽게 파악할 수 있습니다. 아래 상가는 건물 개황도를 보면 125호인데 전면상가로 파악됩니다. 가시성이 좋아 괜찮은 물건으로 보입니다. 후면 상가는 쉽게 지나가면서 그 상가를 볼 수 없는 건물 안쪽에 있는 상가를 의미합니다. 그렇게 별로 좋지 않죠! 하지만, 임대료가 저렴한 부분은 역으로 이용할 수 있는 부분입니다.
2. 입지 확인
입지는 수요와 동선을 파악할 수 있는 중요한 정보입니다. 사람들의 동선은 역세권일때는 지하철 입구, 횡단보도 등을 잘 보시면 사람들이 이용하는 주동선이 어디 있지 대략 파악할 수 있습니다. 그런 주동선에 위치한 상가면 좋은 상가라고 생각하시면 됩니다.
또한, 카카오맵에서 주변> 음식점> 전체를 선택해서 보시면 음식점이 어떻게 분포되어 있는지 확인할 수 있는데 이를 통해서도 사람들이 많이 지나가는 길이 어디인지도 알 수 있습니다. 사람들이 주로 이용하는 길에 상가들이 몰려있을 테니까요!(별 닌자님 강의 내용)
수요는 해당 상가 위치 주변에 아파트 세대수가 많은지? 큰 공장단지는 없는지? 구도심인지? 신도시인지? 참고로 얼마안된 신도시보다 10년 정도 조성된 성숙된 신도시의 상권이 훨씬 활성화되어 있는 점 참고하시기 바랍니다. 파악 방법은 로드뷰를 통해 건물의 상태를 보고 대략 짐작할 수 있습니다. 활성되어 있지 않다! 그러면 추가로 조사할 필요가 없다고 판단하시고 다른 물건을 검색해보시면 됩니다.
여기서 로드뷰를 통해 좋은 상가인지? 추가로 알 수 있는 방법이 건물의 변화를 확인해보시면 됩니다. 즉 네이버지도나 카카오 맵을 사용해보시면 그 건물의 과거의 사진들도 볼 수 있는데, 만약에 과거에 모두 상점들이 입점되어 있는 건물/빌딩이었는데 현재 건물/빌딩 상태를 봤는데 공실상가들이 많다. 그러면 그 건물 입지가 별로 안 좋다는 것을 반증합니다. 근데, 반대의 경우라면 상권이 활발한 곳이라 좋은 입지라 판단하시면 됩니다.
하기 물건은 과거보다 현재 건물의 상가 입점상태를 보니 상가들이 계속 늘어나고 있는 거 같습니다. 상권이 활성되었다고 추측할 수 있습니다. 건물이 상태가 신축이라 여기는 얼마 안 된 신도시인 것 같습니다.
입지와 관련해서 한가지 꿀팁을 배웠었는데요! 부자 해커님이 운영하는 단톡방의 회원이시면서 향후 강사로 활동하실 예정인 별닌자님을 통해 알게 되었는데요! 경매지를 보면 해당 경매물건의 인근 진행정보와 인근 매각 사례 등의 정보도 제공하는데요! 만약에 인근 지역의 과거 경매 매각 사례가 1년에 5건 이하면 그 지역은 상권이 활성화된 곳이라 판단하실 수 있다고 합니다. 왜냐하면 쉽게 이야기해서 장사가 잘되니 경매물건이 많이 안 나오는 것으로 볼 수 있기 때문입니다.
3. 시세 확인
상가 시세는 저같은 경우 네이버 부동산을 통해 물건 주변의 상가의 임대시세를 확인해봅니다. 해당 경매물건이랑 최대한 비슷한 상가의 현 임대시세를 확인해봅니다.
2층이고 45평인 경매로 나온 상가입니다. 네이버 부동산에 가서 "인천시 중구 운서동"을 검색하고 "상가"카테고리를 선택하면 현재 아래와 같이 현재 부동산에 나온 여러 상가 물건들의 나온 시세를 파악할 수 있습니다.
이 중에서 ②을 클릭해보니 2층이고 면적이 70m2인 상가가 월세가 80만 원으로 나온 상가 있습니다 m2 월세가 11,400원정도 계산됩니다. 이에 상기 물건의 임대시세를 추정해보면 월세가 약 1,700,000원으로 나올 것으로 예상합니다. 이것을 여 년간월세로 환산하면 약 20백만원으로 계산이 됩니다. 연 월세수익률을 6%로 계산했을 때 매매가는 약 3.3억원으로 계산됩니다. 따라서 현재 경매물건은 1번 유찰되어 최저 입찰가액이 2.7억원으로 산정되어 있어 시세보다 저렴하다고 판단되어 투자할 만한 가치가 있다고 판단하는 것입니다.
이런 식으로 주변 비슷한 상가의 임대시세를 확인해볼 수 있습니다.
추가적으로 과거 주변 상가 매매시세를 인터넷으로도 무료로 조회할 수 있는데요! 그곳은 밸류맵(https://www.valueupmap.com/)입니다.
해당 경매물건의 주소를 입력해서 조회해보면 해당 상가에 속해있는 건물과 주변 건물의 상가 과거 매매시세를 파악할 수 있습니다. 이왕이면 최근 거래된 내역을 참고하는 게 좋겠죠!
같은 물건에 2층이면서 113.19m2인데 21년도에 2.8억원에 거래가 되었네요! 그렇다면 해당 경매물건은 크기도 큰데 최저가기준으로 더 저렴하니 가격적으로 메리트가 많은 물건이라고 생각됩니다.
이렇게 시세는 네이버부동산과 밸류맵을 통해 시세가 어느 정도 수준인지 가늠할 수 있습니다.
4. 권리분석 확인
마지막으로 등기부등본에 나와있는 권리분석을 확인해야 경매낙찰자가 낙찰대금을 납부하고 추가적으로 인수해야 할 인수해야 할 보증금등이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 권리분석 너무 어렵게 생각하지 마시구요!
대표적인 예인 임차인 보증금을 인수하게 되는 건지? 아닌건지? 확인해보시면 됩니다.
(좀 어려운 유치권이나 법정지상권 등의 특수물건은 이 글에서 설명하지 않고 다음 기회에 열심히 공부해서 안내해드리도록 하겠습니다.)
경매 낙찰받고 나서 임차인의 보증금을 인수하게 되는 경우는 등기부등본 상의 말소기준권리(근저당, 압류, 가압류)보다 임차인의 전입이 빠른 경우에는 경매 낙찰자가 낙찰금 뿐만 아니라 임차인의 보증금도 추가 부담해야 합니다.
경매법 상 말소기준권리 이후에 오는 권리들은 말소기준권리를 제외하고 법 상 모두 소멸시켜주는데 만약에 말소기준권리보다 임차인의 전입(계약, 인도, 전입)이 빠른 경우 권리가 소멸되지 않기 때문에 이 임차인이 보증금은 낙찰자가 부담하게 됩니다. 조금 어렵죠! ^^
일단 뭐 이정도 알고 계시구요! 좀 더 공부해서 쉽게 설명하는 글을 올리도록 하겠습니다. 저도 부자해커님의 강의를 통해 배운 내용인데 머리는 이해하는데 글로는 잘 설명하는게 어렵네요!
오늘은 상가 경매투자 시 집에서 인터넷을 통해 손품을 통해 투자여부 결정을 할 수 있는 방법과 정보 조회하는 방법들을 소개해드렸습니다. 저도 아직 초보 투자가이지만 이 손품방법으로 좋은 상가물건을 찾을 수 있을 것으로 기대합니다.
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Attaboy!
이 글은 유튜브 영상을 요약한 내용입니다. 한번 부자해커팀 유튜브 채널에 방문보시길 추천드립니다.
(특히 재생목록 중 스토리경매는 정말 좋은 부동산 투자 컨텐츠라고 생각합니다. 꼭 시청해보시길 추천드립니다.)
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