안녕하세요!
국내 백신 1차 접종사 수가 천만명을 훌쩍 넘겨서 불안한 마음은 약간 없어지고 있는 요즘입니다. 다시 예전으로 돌아갈 날이 얼마 남지 않을 것으로 살짝 기대가 되기도 합니다.
오늘은 저에게 현재 많은 영향을 미치고 있는 부동산 전문 투자가 부자해커님(예전에는 별명이 "멋진인생"이었는데 인기가 없어서리 부자해커로 바꾸셨다고 합니다.)이 저자인 "Hello 부동산 Bravo! 멋진 인생"에 도서 리뷰입니다.
해당 도서를 읽고 개인적인 소감과 느낌, 그리고 도서의 전체적인 핵심적인 내용을 요약해서 전달해드리려고 합니다.
부자해커님은 처음 유튜브를 통해 만나뵙게 되었는데, 이 분이 진짜 대단하신게 거의 10년째 아침 5시에 일어나셔서 미라클모닝을 실천하시고 계신 분이십니다. 거기다가 추가하여 2년째 새벽 5시 유튜브 라이브 방송을 꾸준히 진행하고 계신 분입니다.
매일 이 분을 아침 5시 유튜브 라이브 방송에서 만나고 있는데, 항상 웃으실려고 하고 실없는 농담?도 하시고, 즐겁게 사실려고 노력하는 분입니다. 한번 유튜브 채널에 방문해보시길 추천드립니다. 어쩌다 보니 이거 부자해커님 광고하게 되네요!(조금 마음이 여린 분이시기도 한 것 같습니다. ^^)
이 책은 저자가 직장생활과 부동산 투자를 병행하면서 겪었던 경험들을 소개하면서, 어떻게 해서 수익형 부동산 투자로 2년만에 매월 월세 2,000만원을 달성했는지에 대한 내용을 소개하고 있습니다.
특히 수익형부동산에 집중해서 내용을 전개하고 있다. 저자의 인생의 목표는 본인이 사랑하는 사람들과 행복하게 사는 것이고, 이를 달성하기 위해 경제적 자유가 중요하다는 것을 알게되었고, 그것을 이루기 위해 그는 부동산 투자를 시작하게 되었다고 합니다.
부자에 대해서 자신이 생각하는 철학을 이야기 하고, 자신이 2년동안 경험했던 부동산 투자 방법들과 노하우를 소개하고 있습니다.
전체적으로 부동산 투자에 모든 절차에 대해서 저자의 핵심 노하우를 소개하고 있어 초보자를 편하게 읽기에 좋을 것 같습니다. 다만, 약간 구체적이지 않은 부분이 있어서 조금 아쉬운 부분도 있습니다. 이 분이 또 온라인 강의를 하고 있어 들어보시면 도움이 될 것 같습니다. 저도 한번 수강해봤는데 괜찮았습니다.
Chapter 중간 중간 수강생들의 질문 사항에 대해서 과거 저자의 답변한 내용을 실려있습니다. 아마도 많은 분들이 고민하고 있는 부분에 대해서 의사결정 방법을 알려드릴려고 하는 것 같습니다.
이 책에 대한 저의 평점은 5점 만점에 3점입니다. 핵심적인 내용이 잘 들어가 있지만 구체적이지 않은 점이 아쉽습니다. 근데 글의 밀도가 있습니다. 부자해커님이 글 쓰는 실력이 놀라웠습니다. 전문 작가들이 쓰는 실력이라고 할까. 꽤 수준이 높은 문장들이 많았습니다.(뭐 제 실력이 높지 않은데 판단한다는 자체가 조금 부럽습니다만...)
저자가 실제 낙찰받은 물건에 대해서 어떻게 해서 투자하게 되었는지 투자하면서 진행되었던 이슈사항에 대해서 어떤 노하우가 있었는지 상세하게 소개하고 있습니다.
. 아파트인줄 알고 낙찰받았는데 상가 물건
. 오피스텔 물건
. 상가주택 건물
. 고시원 낙출 후 실제 운영한 내용 소개
이 책에 나와있는데로 그대로 실천한다면 부자가 될 수 있다고 저자는 말합니다. 뭔가 안하던 것을 실천하는 것은 쉽지 않은 것 같습니다. 다른 한편으론 그렇게 실천하기 어려운 일이기 때문에 실천하는 사람(경쟁자)이 없기 때문에 일단 실행에 옮긴다면 뭔가 달라질 것 같습니다. 저도 그냥 아무생각없이 뒤도 안돌아보고 망설이지 않고 하라는 데로 따라만 가려고 합니다. 그것은 그게 어렵지 않을 것 같습니다. 뭔가 빨리 잘하는 방법은 잘하는 사람을 따라하면 된다고 합니다.
저의 도서 평점은 중간이지만, 부동산 투자를 시작하시는 분들에게 적극 추천드립니다.
<도서 요약>
1. 부동산 투자 마인드
- 돈은 경제적 자유에서 더 나아가 시간적 자유를 누리게 해준다.
- 노후가 걱정되서 가족에게 버림받지 않으려고 뒤늦게 후회하기 싫어서 부자가 되려고 노력했다.
2. 부자가 되기 위해 버려야 할 선입견들
- 소액 투자로는 수익을 기대하기 힘들다.
- 직장생활이 최선이라고 생각한다.(큰원의 안과 밖, 그리고 동자승)
- 투자(노력 필요)와 투기(노력이 없음)를 혼동하지 마라
- 금융상품 투자만으로 부자가 될 수 있다고 믿는다
3. 큰 돈 없이 할 수 있는 부동산투자법
- 급매 : 사고싶은 물건 정확한 시세 조사 -> 거래가 많은 중개소가 친해지기 -> 비수기(장마, 겨울 눈)
- 경매 : 매물이 굉장히 다양, 권리 소멸주의, 절차 간단, 대출이 쉬움, 유찰이 있어 일반적으로 저렴
- 공매 : 온라인 입찰, 정보가 부족하여 경쟁자가 많이 없다.
<column>
타인자본을 활용하라
- 대출 : 레버리지 효과, 대출 중개인 -> 대출 의뢰 -> 구체적인 조건 및 법무비 확인
- 전세 : 갭투자, 전세임대, 전세물건이 귀한 곳, 기본 인프라가 잘 되어 있는곳과 잘 알고 있는 지역에 투자
- 공동투자 : 투자의 기회, 절세 효과가 있다. 다만, 문제가 될 소지에 대해서 합의서 작성
4. 부자가 되기 위해서 기회를 잡는 방법
- 목표를 명확하게 설정
. 생각나는 목표들을 나열
. 목표를 분류하고 최고의 목표 선정
. 목표의 시작과 완료시점을 정한다.
. 방해요소 작성
. 목표 달성을 위한 필요 사람과 기술 작성
. 세부적인 스케줄 표 작성
. 정리한 목표를 자주보고 되세긴다
- 멘토와 동료를 만들어라
- 부부는 평생 함께할 파트너 : 투자결과를 각자 공유
<column>
부자 마인드 다지기
- 빨리 시작하고 절대 서두루지 마라
- 뭔가 꾸준히 해야 한다. 지치지 않을 만큼만 노력할 것
- 항상 긍정적인 사고와 설정한 목표를 주위에 말하고 다녀라
5. 월세 시스템 만들기
- 기본정보 중요 : 등기부등본(소유권, 제한/권리적인 사항 기록), 건축물대장, 전입세대열람(누가 살고 있는지), 감정평가서
- 현장조사 : 경/공매 공시되어 있는 사항과 다를 수 있음. 게시되어 있지 않은 중요한 정보 파악, 무조건 현장조사가 필요하다.
- 물건 검색방법
. 관심있는 지역 선택>투자금에 맞는 물건 선택>이왕이면 리스크가 없는 주거용 선택>특수물건은 하나씩 공부하면서>관심물건 등록> 입찰
. 공고문 팁 : 역발상으로 아파트를 원하면 상가나오피스텔에서 아파트 공고한 물건을 찾아보자(건축물대장 확인 필요)
- 입지가 엄청 중요 : 부동산은 위치가 고정되어 있고 잘못된 부분을 바로 잡으려면 시간이 엄청 걸린다.
. 주거용 : 교통의 편리성, 교육환경, 생활의 편리성, 환경의 쾌적성
. 상업용 부동산 : 교통의 편리성, 경제적 수준이 높은 지역, 인구밀도, 지역적인 특성 및 상권
- 직장은 유지해라 : 현업에서 전문가가 되라, 월급 외 현금흐름 구축, 직장의 장점은 대출이 잘된다/대출이자 감당/생활비/의료비 등 감당 가능
<column>
임장노하우
- 인터넷에서 최대한 정부를 수집하고 현장조사 해라(8:2)
- 인터넷 임장 : 물건 기본정보 분석, 입지 조건 확인(교통, 편의시설, 학군, 협오시설 확인, 그리고 해당 물건의 변화 과정확인), 시세 파악(국토부, KB시세, 네이버부동산(수도권), 다음부동산(지방), 직방, 피터팬의 좋은 방 구하기
- 현장조사 : 전입세대 내역확인, 물건 상태(도로상태, 경사도, 건물 관리상태, 주차장, 옥상 방수 상태, 물건 내부구조 등), 관리사무소 방문(체납관리비, 물건의 상태, 소유자/임차인 정보, 해당 물건의 관심 방문자 수), 주변환경 및 입지(동선, 낮과 밤에 각각 방문), 공인중개소 방문(시세 문의, 지역특징 및 주변상권이 어떻게 변화되고 있는지 등)
- 부자해커 투자원칙 : 무조건 시세보다 싸게, 월세가 대출이자보다 두배, 많은 물건 보유, 편의시설과 교통 등 입지요건
- 신탁공매 : 말소기준권리 없음. 일반매매가 비슷, 신탁원부 꼭 확인(권리관계 분석 가능), 등기부등본/건축물대장/신탁원부 등 직접 서류들을 철저하게 분석
6. 월세와 시세차익 한꺼번에
- 투자금액이 클 경우 공동투자 권장, 용도변경을 통해 수익극대화(상가->원룸)
- 상가주택의 경우 주택면적>상가면적 일 경우 1가구1주택으로 양도세 비과세가 된다.
- 용도변경은 허가와 신고가 있는데 신고가 용도변경하기 쉽다.
- 협상 방법
. 반반의 법칙 : 매도인과 매수인 부른 값을 반으로 나눠서 협상을 제시하는 방법
. 시간의 흐름을 이용해서 하나씩 질문 : 한가지씩 끄집어 내서 관철시키자
. 조급한 마음과 성급한 태도는 금물
7. 부동산 투자를 사업에 접목하기
- 고시텔 입찰 시 주의사항 : 직장인 수요가 많은데가 좋다. 교통이 좋은 입지, 소방완비증이 있어야 한다.(없으면 발급받는데 돈 많이 든다.), 용도변경 여부 확인(고시원을 운영 못할 수 있음.), 불법건축물 여부(취사시설 등)
- 임대관리 노하우 : 임차인 전화번호 등록을 잘하자(계약/성명/장소/몇호), 은행의 입출금 알림서비스, 임대앱들
- 명의관리 노하우 : 대출을 여러번 받을 수 있다.(MCI 대출), 양도세의 경우 공동명의일 경우 세금이 반으로 준다.
- 시간관리 노하우 : 해야할 일을 4가지로 구분해서 시급하고 중요한 순서로 일 처리를 했음. 출근 전 시간/점심시간/ 퇴근 후 시간을 활용하자.
- 세금을 활용하여 수익률 극대화 : 취득단계의 세금(취득세, 부가가치세), 보유/임대단계의 세금(종부세, 재산세, 임대소득세, 종합과세), 양도소득세, 상속세와 증여세
- 양도소득세 절세비법 : 1가구1주택 양도세 비과세, 공동명의와 증여를 이용한 절세
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