[도서 리뷰]공매의 기술

안녕하세요! 부동산투자에 요즘에 꽂혀있는 두 아이의 아빠입니다. 특히 경/공매투자에 관심이 많이 있습니다. 요즘 부동산이 많이 올라서 덩달아 경매투자에 관심을 가지고 있는 분들이 많이 있는 것 같습니다. 경매 낙찰가율도 전보다 많이 오르고 있는 것 같습니다. 

오늘 소개해드릴 책은 경매투자가로 유명하신 송희창님의 "송사무장의 부동산 공매의 기술"입니다. 전체적으로 아주 상세하게 공매란 무엇이고 어떻게 하면 되는지? 법규정은 뭐가 있는지? 공매 투자팁은 뭐가 있는지? 저자의 공매투자사례와 함께 아주 친절하게 설명되어 있는 책입니다. 저도 공매가 대충은 뭔지 알고 있었지만, 이렇게 공매에 대해서 상세하게 설명되어 있?는 책은 없었습니다. 가히 공매의 바이블이라고 생각되는 책입니다. 

이 책이 2012년?에 쓰인 책이고 제가 읽은 책은 2017년에 개정증보판으로 나온 책입니다. 좀 오래된 것 같지만, 현재와 크게 규정이나 절차가 다라진 게 없어서 충분히 활용가치가 있는 책이라고 생각합니다. 공매에 대해서 나름 파악하면서 궁금했던 사항들이 이 책을 통해서 많이 해소되었던 같습니다. 

책의 목차는 공매절차 순으로 카테고리를 나 누워서 순차적으로 공매에 절차에 대해서 상세하게 설명하고 있습니다. 또한 각 공매절차에서 실제 저자가 경험한 공매투자사례를 중간 중간에 소개하고 있어 읽는데도 심심하지가 않습니다. 글을 읽다 보면 현장에 가 있는 느낌을 받습니다.(에피소드가 나름 재미가 있습니다.) 여기다가 추가적으로 경매투자의 각종 팁들을 제공하는 column도 있습니다. 정말 아낌없이 저자의 부동산투자 노하우를 전달하고자 하려고 노력한 흔적 많이 보입니다. 마지막의 카테고리에는 명도확인서, 합의서 등 부동산 투자 실전서식들을 첨부로 안내하고 있습니다.
(나중에 요긴하게 써먹을수 있을 것 같습니다.)

여의도샛강도서관에서 빌린 책인데, 나중에 참고해야 할 내용들이 너무 많아서 구매해서 집에 영구 보장하려고 합니다. ^^

<책 요약>

1. 공매입문과 매각절차

- 체납자 재산, 국유자산, 수탁자산을 한국자산관리공사에 공매의뢰를 하여 공개적으로 매각하는 것을 공매라 한다. 
- 압류재산 공매 : 체납액의 징수를 위해 체납자의 재산을 확보하여 공매 매각 처리하는 것
- 공매의 특징(경매와의 차이 : 수익률이 높다(정보가 많이 없다. 명도 부담이 있어 경쟁자가 없다), 인터넷 입찰, 매각절차의 신속성, 잔금납부기한도 빨리 결정되고 납부하지 못했을 경우 10일 연장 가능(연체료 없다. 좋네!), 인도명령 제도 없고 명도소송이 있다.
- 매각절차 : 매각의뢰 -> 감정평가 -> 현황조사 -> 공매공고 -> 인터넷입찰 -> 낙찰 -> 매각여부 결정 -> 대금납부 -> 매각대금 배분

<실전> 공매의 난해난 부분은 경매정보를 활용

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2. 공매부동산 검색 요령

- 온비드 가입, 입찰하려면 범용공인인증서가 필요
- 물건관리번호 : 압류재산(12자리), 수탁자산(13자리)
- 물건정보 
. 조회수는 경쟁자 예상 가능
. 면적은 전용면적
. 감정평가 : 평가일(과거일 경우 땡큐), 공부상과 현황과의 차이점, 대지권 유무, 입지 등 체크
- 입찰이력 : 미납부분 확인(미납사유:당해세, 조세채권 법정기일이 빠른 경우, 선순위 임차인, 권리상 하자, 건물 하자, 단독입찰, 대출불가 등)
- 압류재산 정보 : 경매지의 매각물건명세서와 같다. 정말 중요 정보
- 입찰정보 : 공매재산명세(경매의 매각물건명세서와 같다.) 꼭 확인! 공매재산명세는 입찰 7일 전 공개된다.(아이 왜 이리 늦어!)

<실전> 유찰의 원인을 찾자

<저자생각> 낙찰 잘 받는 방법 : 뱀의머리 투자, 유찰 원인 파악, 미래 상상, 숨은 이해관계, 빠른 조사, 한분야의 전문성, 불확실성의 과감한 결단력

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3. 권리분석 요령(압류재산만 해당, 수탁/기타재산은 일반매매다! 주의필요)

- 인수되는 권리 : 미배분요구 선순위전세권, 대항력 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등
- 말소기준권찾기 -> 등기부 권리분석 -> 임차인(점유자) 분석 -> 매각조건 및 배분금액 확인

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4. 현장조사 및 입찰요령

- 현장조사 : 전입세대열람(집 근처 주민센터에서도 가능, 공고문 가져가면 된다), 현장가서 단점 찾아라, 진입로가 없거나 토지가 타이 소유인지 확인, 공부서류와 일치여부 확인, 상가의 경우 임대시세 정확히 확인, 연체된 공과금 공사대금 확인, 유해/혐오시설 체크, 시세조사 2곳이상의 부동산에 확인, 특수물건은 충분한 증거자료 확보 
- 입찰가 산정
. 원가산정 = 낙찰가+취득세(법무사수수료)+이사비용+밀린공과금+수리비용+금융비용+중개수수료+기타
 
<저자생각>대출 잘 받는 방법 : 유치권 신고물건은 유치권 허위 입증자료 수집, 허위선순위임차인인 경우 채무자와 가족관계이거나 해당부동산에 미거주 근거자료 확보, 부동산 가치 입증자료와 본인의 추가 소득증빙 제출, 좋은 대출이면 갈아타라

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5. 매각 결정

- 공유자 우선매수권 : 공매자산이 지분인경우 공유자는 매각결정기일 전까지 입찰보증금을 제공하고 우선매수를 신고하면 공유자에게 매각결정을 하는 제도(낙찰자가 있어도 매각취소가 되버린다. 빨리 잔금 납부하자!)

<저자생각> 최적의 매도시점은 새로 매입할 부동산에서 얻을 수 있는 수익을 감안하여 매도타이밍을 결정

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6. 대금납부 및 매각결정 취소

- 매수대금 납부기한 : 매각결정일로부터 30일(1천만원 미만이면 7일이내)
- 매각 취소사유(압류재산만 해당)
. 매각 결정전에 체납자가 조세와 체납금액을 완납
. 매각 결정후에 낙찰자 동의하에 조세와 체납금액을 완납
. 잔금납부 미 이행
. 압류재산 훼손
. 기타

<실전> 감정평가서 무조건 신뢰하지 말라

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7. 매각대금 배분

- 배분순서
. 1순위 : 공매체납처분비
. 2순위 : 소액임차보증금, 임금채권(근로복지공단 압류)
. 3순위 : 당해세
. 4순위 : 우선변제(전세권, 저당권, 선순위임차인, 기타 조세 중 빠른 것)
. 5순위 : 일반임금채권
. 기타(일반채권 등)

8. 매각 배분방법
- 일반적으로 안분배분(다만, 근저당이나 당해세 등은 안분후흡수배분(남은 배당 채권금액까지 모두 가져가 버리는 배당)된다. 

9. 공매 3가지 함정
- 조세채권의 법정기일이 여타 권리보다 우선하면 우선변제권이 있음. 
- 당해세(상속, 증여, 종합부동산, 재산, 자동차, 도시계획, 공동시설, 지방교육세)는 우선변제보다 먼저 배당받게 된다. 
- 임금채권(근로복지공단 압류)은 배분순위가 2위다 어떤 권리보다도 거의 최우선변제된다.

<실전>신탁공매(정보 얻기가 쉽지 않다. 경쟁자가 별로 없다. 그래서 기회가 되는 부동산이다.)

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10. 명도
- 점유자에게 과도한 친절은 금물
- 점유자를 우선 파악(간접적으로 질문해서 점유자의 수준과 상황을 파악)
- 직원으로 위장하여 사장님을 참가시키라
- 토론의 진행자처럼 이야기해라 : 대화 중에 핵심적이 사항은 끊고 간단하게 의사 전달할 것
- 이사비는 최소 지급, 나중에 추가 지급하는 방식을 취해라
- 합의는 반드시 서면으로(나중에 말을 바꿀수 있다.)
- 모법답안을 준비하라
- 채무자를 적으로 만들어라
- 강제집행에 대한 공포감을 간접적으로 이야기해라
- 압박은 여러 단계를 진행
- 인간적인 모습은 잃지 말고

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- 책 요약 끝 -

시간을 많이 낼 수 없는 직장인들이나 투자가들에게 적격인 공매 투자를 적극적으로 투자드리며, 투자하기 위해 앞서 이 책 한권정도만 공부해도 기본적인 지식 습득과 무엇보다도 투자하는데 정말 위험한 요소를 피해서 투자할 수 있을것으로 확신합니다. 

비오는 오전에 공매 낙찰의 현실이 빨리 오기를 바라며,,,,

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감사합니다. attaboy!