안녕하세요! 요즘 부동산투자에 관심이 많아 부동산 관련 서적들을 이리 저리 찾아 읽고 보고 있는 중입니다. 그 와중에 유튜버 "돈금술사" 과거 유도선수 차원희씨가 책을 쓴게 있어서 읽어보고 소개해드릴려고 합니다.
요즘 돈금술사님의 유투브 영상을 보고 많이 도움을 받고 있습니다. 특별한 지식이 있는게 아니라 꾸준함으로 성실함으로 승부를 보시는 것 같습니다. 밤 12시 매일 올라오는 경매, 공매 신건을 조회하는게 그의 일과라고 합니다. 저도 요즘에 유료경매싸이트에 가입해서 매일 '오늘의 신건'을 조회해보려고 노력합니다. 근데 쉽지는 않은 것 같습니다. 손품은 그래도 쉽게 할 수 있는데 발품은 쉽지 않네요!
"서른 살 청년 백수 부동산경래로 50억 벌다"는 저자의 과거 투자 사례들을 가지고 관려 노하우를 전달하는 방식입니다. 마치 각 상황의 에피소드들로 구성해서 읽는데 편하긴 하지만 너무 상황극에 충실하지 않았나 생각합니다. 오히려 투자방법과 방식을 상세하게 설명하고 왜 이렇게 해야 하는지 등의 서술하는게 좋지 않았을까 생각합니다.
예를들어 물건 조회방법, 어떤 물건이 좋은 건지? 나쁜건지? 주의해야 할 사항은 무엇인지? 아파트, 상가, 오피스텔, 토지 등의 세금들은 어떤게 있는지? 낙찰가격은 산출 방법은 어떻게 되는지?
손품 팔기 위해 어디서 어떻게 무엇을 조회해야하는지? 순서는 어떻게 되는지?
현재는 돈금술사님이 현재 운영중인 유튜브 영상이 책보다는 내용이 좋은 것 같습니다. 참고하십시오. ^^
[책 내용 요약]
1. 아파트 낙찰 잘 받은 방법
1) 정확한 시세 파악
2) 대형 평형 공략
3) 저층, 꼭대기층 공략
4) 부동산 거품이 꺼진곳
5) 거래가 안되는 곳 공략
6) 꾸준히 입찰
7) 동료를 만들어 함께 입찰
8) 공매는 인도명령이 없고 명도 소송으로 진행해야 한다. 단 온라인으로 진행할 수 있어 편하다
9) 대형평형 공략, 실투자금 줄이기(시세보다 무조건 낮게 낙찰받으면 대출비율 올라간다)
. 부동산 중개 내놓기, 인터넷 카페 올리기, 홍보 현수막(한 10만원정도), 관리비는 조심
2. 수익형부동산(상가)
1) 상가 특징
- 한번 계약하면 오래 간다(인테리어 비용 때문)
- 임차인에게 따로 해줄게 없다
- 건물주가 갑(권리금 형성)
- 수익률이 높은 편
2) 상가는 임차인의 매출을 파악한 후 입찰
- 유흥주점은 술 납품, 모텔은 일회용품 납품점에 문의
3) 유흥주점은 영업허가증 확보할 것
4) 상가 임장방법
- 그 지역 전체 상권이 살아있는지 체크( 유동인구, 거주세대수, 동선 등)
- 프랜차이즈 업종은 GOOD
- 상가 관리비 반드시 체크
- 해당 건물의 공실과 주변 공실률 체크
- 바닥 권리금 파악, 기존 임차인 재계약 여부 파악
- 보증금, 임대료 확인(최소한 3곳, 중개소 문의)
- 인테리어 비용 확인
- 상가 주변 세대 확인
- 그 상가가 할 수 있는 업종이 제한되어 있는 경우 있으므로 확인 바람
- 영업허가증은 반드시 확보할 것(없을 경우 재발급 비용이 만만치 않다. 이런 것을 염두에 두고 입찰할 것)
- 정화 구역에 해당하는지도 살펴봐라
5) 숙박업소 같은 경우 건축허가권이 발급된 것지 확인(구청 등에 확인), 건축허가권을 안넘겨 줄 경우 '건축주명의변경' 신청
6) 상가 낙찰 잘 받는 방법
- 꺼려하는 업종 공략
- 공실 공략
- 고층 프랜차이즈 공략(병원, 학원 등)
- 항아리 상권 공략(예시) 경기도 이천)
7) 근린상가의 장점
- 임차인 선호, 레버리지 최대 활용, 프랜차이즈 입점 가능, 정해진 임대료가 없다
8) 위장 임차인을 들이다. 살짝 속이기
9) 방어 입찰 : 채권자측에서 낮은 금액에 경매가 될까봐 일부로 미납하는 수법. 이러면 투자자에게 관심이 가기 때문에 높은 금액으로 낙찰 받을 수 있음.
10) 빠른 임대/매매 팁 : 중개업소 물건 내놓기(똑같은 가격으로), 현수막 내걸기, 전단지 돌리기, 인터넷 활용하기, 확인전화하기(매수자가 안 사겠다고 하면 이유를 물어봐라)
3. 특수물건
1) 단독주택(선순위 임차인)
. 가족관계 임차인인 경우 보증금이 허위로 작성될 경우가 있음. 이러면 낙찰 후 보상을 안해주면 됨.
. 선순위 임차인 보증금이 있는 경매물건은 금융사에서 대출을 꺼림. 가족 임대차면 시도할만함.
. 반듯한 토지 공략(빌라, 오피스텔 변경이 쉽기 때문)
. 이왕이면 수익형 단독주택으로
. NPL 공략 : 주택은 해당 채권금액이 싸기 때문이다.
. 리모델링도 하나의 방법
2) 유치권
. 체크리스트 : 현 건물의 값어치, 유치권 변제 금액은?, 입지?, 투자금액? 공사 진행정도? 유치권자 점유 정도?
. 유치권 성립 조건 : 공사업자와 도급인과 채무관계 형성되어야 함.(즉, 공사완료, 공사대금 기일 경과)
. 유치권은 증거 싸움이다.
. 유치권 성립 되지 않는 이유
- 경매개시결정등기 전에 모든 일을 마무리해야 함.
- 최순위 채권자를 보호를 할 의무도 있기에 채무초과를 인지하고도 공사를 하였다면, 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로 판단
. 유치권 등 특수물건 낙찰방법
- 100% 확신이 들었때는 늦다.
- 해당 물건의 이해관계를 파악
- 남들보다 일찍 조사에 나서라
- 판례와 경매는 한 세트
- 주특기를 만들어라(법정지상권, 유치권, 선순위 임차인 등)
4. 이기고 시작하는 NPL
1) 유동화회사가 부실채권을 저렴하게 매입해서 제3자에게 매각한 채권.
2) 토지나 공장은 NPL로 매입하는게 장점이 있다.(일단 싸다)
3) 낙찰도 쉽고 매도도 쉽다.
4) 양도세 혜택을 받을 수 있다.(보통 마이너스 나기 때문에 양도세가 없다. 다른 것과 상계되기 때문에 더 좋다.)
5) 유동화회사와 협상이 중요 : 관계를 좋게하면 먼저 채권매입 의사를 물어본다.
6) NPL 낙찰 잘 받는 방법
- 평소 유동화회사와 친분을 쌓아라
- 투자금을 최소한으로 줄일 수 있다.
- 아파트 NPL(거래가 없는 곳을 공략)
- NPL 매입 후 함께 참여했던 입찰자에게 매도해라
5. 아파트형공장
1) 매입/매도가 가능(임대는 불가능?)
2) 대형평수 매입하여 쪼개서 매도하기
3) 10억원이 넘으면 대출 가능한지 확인 후 입찰
4) 아파트형(지식관리센터) 낙찰 방법
- 교통이 편리한 곳 매도 편의
- 지하철 노선(구로디지털역, 가산역, 독산역)
- 어떤 업종 영업했는지 파악
- 관리비 체크
6. 명도
1) 일반적인 점유자
2) 월세 안내고 있는 세입자 : 무상 거주로 월세 받아라
3) 연락 안되는 임차인 : 통보 후 최대한 빨리 강제집행 신청
4) 인도명령을 안 받는 임차인 : 공시송달 방법이 있음.
5) 이사비 달라는 임차인 : 룰은 없음. (이사비는 나중에 줘라, 강제집행과 이자비용을 계산해서 줘라, 안줘도 된다.)
6) 인도할 수 없는 임차인도 있다(꼭 확인)
7) 남겨둔 짐은 임의 처분하지 마라. : 점유자와 연락하거나 강제 집행
8) 물건번호가 많거나 점유자가 많은 경우 : 인도명령 -> 강제집행
9) 점유자의 동산에 압류가 있을 경우 : 압류 채권자 손해배상 청구, 압류물건 보관장소 이전신청, 유체동산(집행관 직권으로 처분)
그래도 요약하다보니 많은 부분, 새로운 지식을 습득했다. 특히 법적인 부분을 많이 한것 같다. 글을 쓰면서 깨달은 것이 있다.
부동산 투자는 결론적으로 해당 물건이 현재 시장에서 얼마에 팔릴수 있을 것이냐 파악하는게 가장 중요한것 같다.
저 같은 경우 네이버부동산, 밸류맵(https://www.valueupmap.com), 디스코(https://www.disco.re)등을 활용해서 많이 파악하는 편이다. 그래도 잘 모르는 시세도 있는데 아시는 분은 댓글 부탁드립니다.
참고로 제가 엄청 열심히 보고 있는 유튜버 돈금술사님의 영상을 퍼와서 올려드립니다. 정말 도움이 많이 되는 채널입니다. 참고하시기 바랍니다.
Attaboy
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