참 쉽다 상가투자

요즘에 주택 매매에 대한 정부의 절대적인 적대감 표출?때문에 아파트, 주택 투자는 힘들어 진 것 같다고 한다. 주택 투자를 하는 것은 정부에게 돈을 더 가져다 바치는 행위라고, 누군가는 내가 힘들게 해서 투자했는데 어느새 국가가 나와 공동 투자자가 된 꼴이 된다고 비꼬는 사람도 많다. 현재 정부는 다주택자에 대한 강력한 세금 정책을 펼치고 있다. 취득세, 보유세, 양도소득세 등 부동산의 처음과 끝까지 모든 흐름에 세금의 강도를 세게 가져가고 있다. 

이에 부동산 투자는 어차피 해야 할 것이라 판단한 내가 선택할 수 있는 것 주택말고 다른 부동산 투자를 고려하는 것이다. 

역시 많이들 이야기하는 수익형 부동산의 대표주자인 상가투자에 자연스럽게 관심을 가지게 되었다. 그래서 요즘 이와 관련 글과 영상을 자주 접하려고 노력한다. 어느정도 기초 지식을 쌓은 것 같아 일단 현재 경매/공매에 나와있는 상가 물건을 조회하는게 하루 일과가 되었다. 

지금 이 시간도 상가투자와 관련된 서적을 읽고 있고 좋은 내용이 있으면 소개도 해주면서 동시에 나의 부동산 투자 지식을 쌓고자 이글을 쓰게 되었다. 

“참 쉽다 상가투자” 지금 1/3 정도 읽으면서 받은 느낌은 전체적으로 상가투자는 뭐다라는 것을 체계적으로 설명하고 있는 것 같다. 상가 투자의 기초를 잘 설명하고 있는 것 같다는 느낌을 받아 처음 공부하시는 분들에게 추천드리고 싶다.  

<책 요약>

1. 기초

 1) 상가의 종류   

구분	종류	내용
단지 내 상가	. 아파트 단지 내 상가 . 기타 주택의 단지내 상가	. 고정적인 수요 확보 . 미래 가치 선반영 . 업종 범위가 제한적
근린 상가	. 소규모 근린 상가빌딩 . 대규모 근린 상가 빌딩 내 상가 점포	. 일반적이고 보편적인 상가 . 구분 등기에 따라 통빌딩과 상가 점포로 구분 (대지 지분이 적다)
복합 상가	. 주택복합 상가 . 오피스텔 상가 . 지식산업센터 상가	. 상층부는 아파트, 오피스텔, 업무시설로, 저층부는 상가로 구성 . 고정 수요 확보의 어려움 . 지식산업센터의 경우 주말에는 이용고객이 현저히 떨어진다.
테마 상가	. 의류 전문 . 전자 전문 . 공구 유통  특화 상가	. 시너지 효과와 소액 투자 가능 . 경쟁력이 없어지면 전체적으로 문 닫을 수 있음.
상가주택	. 1층 또는 2층 상가 . 그 외 상층부는 주택	. 투자+임대+거주 세마리 토끼를 다 잡는다.
파생상가	. 호텔, 놀이공원 등 상가	. 독점적 상권 확보

 2) 성공요소

    - 수익률 : 절대적인 지표(대출을 많이하면 수익률은 높아진다.) 

    - 안정성 : 공실 위험(임대료 하락은 매매가 하락이기 때문)

    - 환금성 : 오래걸린다. 시간 여유를 충분히 확보

   -  미래가치 : 가격 변동이 크지 않음, 유효 수요 증가원인

 3) 임대수익률

   - 명목수익률 = 연 임대료/투자금액*100

   - 상가 가치(수익률 역산- =연 임대료/수익률 + 보증금)

   - 보통 6% 임대수익률 나오면 좋은 상가다.(예시:매매가 2억원, 월세 100백만원)

 4) 공실 관리

   -  공실률 : 공실 점포 수/전체 점포 수*100

     . 현실적으로 공실률 10% 감안

   - 공실 예방 : 주변 시세와 비슷하게 맞춰라, 하자 수리 요구는 빨리 대응

 5) 상가 가치 평가

   - 수익률 평가법 : 연 임대료/수익률 + 보증금

   - 대지지분은 큰 의미를 두지 말자

   - 복성식 평가법 : 토지가격과 건물가격을 같이 계산(큰 상가주택이나 근생빌딩의 가치 평가할 때 적합, 좀 어렵다)

     . 평가 가치 = 토지 가격 + 건물 가격

     . 토지 가격 = 대지면적*면적당토지가격

     . 건물 가격 = 연면적*면적당건축비*감가수정

       ※ 공시지가 비율 = 1.5~2배

          감가수정=1-사용연수/30년~40년

          1m2당 건축비 = 100~150만원

    - 현장 조사는 필수

 6) 상권 분류

    - 광의/협의 : 광의의 상권(1~2km, 명동/강남/광화문/홍대), 협의의 상권(50~10m, 코너 자리 상가, 4차선 도로 접한 상가, 횡단보도 상가)

    - 자연/계획 : 자연상권(명동/동대문/홍대/신촌 등, 도로 협소, 노후 건물, 계획상권(강남/판교/분당,일산신도시 등, 신도시 개발 후 4년이
      상 지켜보다가 옥석 투자해라

    - 충동형/목적형 : 목적형 업종이 모여있는 상권(모텔/가구점/자동차대리점/공구가게 등), 소비자가 충동적으로 가는 업종이 모여 있는 상
      권(카페, 패스트푸드 등), 충동형 상권이 좋다

    - 광역/동네 : 수요자들이 이동하면서까지 찾아오는 상권(강남, 경리단길, 망리단길 등, 적합한 업종은 커피전문점/화장품매장/휴대전화대
      리점/유명음식점/유명 신발의류매장), 동네 상권(300m, 제과점/작은커피샾/떡집/편의점/세탁소/미용실/분식점 등)

    - 업종 선택을 위한 상권 분류

      . 중심가 상권 : 충동형 상권, 상가 매매가격 및 임대료 ↑

      . 역세권 상권 : 짧은 시간안에 소비, 회전율이 빠르고, 경쟁이 치열하지 않음. 커피전문점, 제과점, 화장품매장, 휴대전화대리점,
        분식점 등

      . 오피스 상권 : 직장인 타깃, 낮시간때 인구밀도가 높음, 낮 시간때 폭발적인 매출, 밤 시간때 저조, 문구점 및 택배점 등이 적절

      . 아파트 단지 상권 : 동네 상권, 꾸준한 매출 및 단골 고객, 고정인구 분석, 500세대에 편의점 1개면 무난하다

      . 골목 상권 : 동네 상권, 영업마감이 늦다, 문화와 테마가 있는 상권인지

      . 테마 상권 : 공원, 호수, 산, 바다, 놀이공원 등 특정 목적이 있는 상권, 요일별/계절별 편차가 크고 유행에 민감.

2. 상권 분석

 1) 유효 수요 : 아파트 500세대 당 상가 건물 1개

    - 도보거리 10분

    - 경쟁 상권

    - 상권 단절

    - 두 상권 비교

 2) 주동선 : 사람들이 주로 다니는 동선

    - 지하철역이나 버스정류장 중심으로 이동

    - 많은 사람들이 몰려다니는 곳

    - 큰 상권

    - 핵심 상가

    - 길이 이어지고 흐름이 끊기지 않는 곳

    - 시작점 확인(아파트 출입구 확인)

 3) 흐르는 입지 : 유효 수요의 이동속도가 빠르고, 주차하기 쉽지 않은 곳

    - 상가를 지나가는 유효 수요에게는 목적이 있다. 

    - 역과 역사이 어중간한 위치에 있다.

    - 차량 이동속도가 빠르고 주차가 어렵다

    - 소비 업종이 주변에 제대로 갖추어지지 않고 있다. 

3. 상가 투자 노하우

 1) 무조건 좋은 입지의 상가투자만 고집하지 말아라(상가투자자 입장에서 오피스 임대도 좋다.)

 2) 80% 만족하면 괜찮은 거다

 3) 보수적으로 투자계획 설정

 4) 투자법칙 맹신 금지

    . 도로 있나? 버스정류장? 항아리 상권? 퇴근길 동선? 왼쪽도는 상가? 1층 상가? 코너 자리? 상업지역 낮은 비율? 권리금이 높은 상가? 

 5) 상권 단절 주의 : 무조건 임장해라(8차선, 고가, 지하도로, 철로, 육교, 하천, 녹지시설 등)

 6) 살아있는 상권인지? 죽어가는 상권인지? 확인

 7) 신도시 vs 구도시

 8) 같은 상가건물이라도 가치가 다르다 : 약국자리, 코너자리, 대로변 상가, 층고 높이, 기둥 존재여부, 공개공지

4. 상권별 분석

 1) 지하철역 

 2) KTX역 : 주변 상권 유입이 어렵다. 오히려 주변 아파트 거주 수요를 파악

 3) 버스터미널 : 버스터미널 이전 시 알짜 부지

 4) 병원 상권 : 큰 병원은 주변 상권에 큰 영향 없음. 동네 병원이 주변 상권에 영향 있음.

 5) 관공서 상권 : 김영란법으로 유흥 관련 상점은 어려움. 단, 오피스 임대는 좋은 상권임. 

 6) 오피스 상권 : 오피스 투자 좋은 상권임. 지식산업센터 좋음. 

 7) 백화점/복합 쇼핑몰 : 백화점은 주변 상권에 좋지만 복합 쇼핑몰은 안좋음.(흡수해버리기 때문)

 8) 대형마트 : 주변상권에 않좋지만, 기업형 슈퍼마켓은 좋음

 9) 학교상권 : 학교정화구역으로 업종 제한 주의

 10) 카페상권 : 경리단길, 샤로수길 등

5. 알아야 상가 지식

 1) 상가의 용도변경

 2) 영업증

 3) 다중 이용 업소의 안전관리의무

 4) 교육환경보호구역의 업종 제한

 5) 학원과 유해업소 제한

 6) 편의점의 담배권

 7) 권리금

 8) 임대차보호법  

- 이 상 -

솔직히 책을 읽어면서 좀 지루한 느낌이 있습니다. 학교 교과서를 읽는 것 같아 쉽게 읽어지지는 않습니다. ^^ 하지만 전체적으로 상가투자에서 체크해야 할 것들과 기본적인 상가투자의 생태계와 세계를 볼 수 있을 것 같습니다. 상가투자의 숲을 볼 수 있는 시야를 장착할 수 있을 것 같습니다. 세무적인 전체적인 지식도 일목요연하게 정리를 쉽게 잘해둔것 같습니다. 필요할때 그때 그때 찾아서 보면 도움이 많이 될 것 같습니다. 

이 글에 도움이 되셨다면 공감과 댓글 부탁드립니다. 감사합니다. 

오늘이 마지막이라는 생각으로 열심히. Attaboy!