요즘 부동산 투자에 관심이 많아졌다. 경제적 자유에 대한 열망이 커졌기 때문이다. 경제적 자유를 달성하기 위해 여러가지 방법이 있고, 그 중에 부동산 투자가 있다. 경제적 자유를 달성하기 위해 부동산 투자가 좋은 방법이다. 아니 계속 관련 정보를 파악하다 보니 노후에 어느정도 경제 생활을 하기 위해서는 필수적으로 공부해야 하고 실행해야 하는 재테크 방법이라고 생각한다. 그래서 어느정도 기초정보를 쌓기 위해 공부하고 있다.
요즘 부동산 투자 관련 책을 읽고 내용 소개를 하려고 하는데 부동산 투자하시는 분들들에게 조금이나마 도움이 되었으면 한다.
저자는 40대 회사원이다. 그는 인생 목표로 평생 놀고 먹으며 자유롭게 살기를 꿈꾸고 있다. 나도 비슷한 생각이다. ^^
책에서는 직설적으로 솔직하게 자신의 생각을 이야기 한다. 숨기지 않고 말하는 것이 꽤 설득력이 있다고 생각한다.
"돈이 많다고 행복한 것은 아니지만, 돈이 많으면 행복해질 확률이 높다." 책에 있는 내용인데 맞는 것 같다. 그래서 나는 돈을 벌려고 노력하는 것 같다. 딱히 정말 하고 싶은 것은 없지만,
매일 행복하고 여유있게 즐겁게 살고 싶다.
만나고 싶은 사람 만나고...
하고 싶은거 내가 하고 싶을때 하고....
신경 쓰기 싫은거 하5지 않고....
먹고 싶은거 먹고...
갖고 싶은 거 갖고...
남에게 좋은 것을 제공해주고...
뭐 그런거....
필자도 이런 것으로 하고 싶은 돈을 벌고 싶어 한다. 월급은 적고 투자를 통해 또 다른 수익을 창출해야 한다고 한다.
1. 투자를 하기위해서는 종잣돈을 모아야 한다. 투자를 하기 위해서는 어느정도 돈이 있어야 하기 때문이다.
- 가장 쉬운 방법은 월급이다. 월급이 작지만 무시하지 마라 월급을 200만원 받는다고 치면, 월세로 따지만 200만원*12개월/5%=4억8,000만원이다.
즉, 약 5억원의 가치의 부동산으로 매월 5%의 수익을 가져다 주는 수준이다. 만약 회사를 그만 둔다는 것은 5억원의 부동산을 외부에 매각하는 것이다.
- 개인적인 생각으론 투자를 잘하기 위해서는 우선 회사 업무를 열심히 해야 한다고 생각한다. 회사업무를 잘하는 사람이 투자도 잘한다. 왜냐하면
회사업무를 잘하는 사람들을 보면 성실하고, 끈기가 있고, 기획도 잘하고, 조직생활도 잘하는 사람이 많다. 이것이 투자를 잘하는 것과 매한가지이기 때문이다.
- 무조건 아껴라. 현명하게 머리를 써서, 충분히 할 수 있다.
- 미래를 위한 투자를 위해 대출을 활용해라. 레버리지 효과
2. 왜 하필이면 아파트 투자를
- 저자는 아파트 투자를 좋아한다. 왜냐하면 의식주 중 하나인 필수재다. 환금성이 좋다. 우량 담보 물건이다. 레버리지 투자가 가능, 절세 가능, 정직한 결과 가능(수요와 공급의 원칙)
- 주식투자는 큰 돈 벌기 어렵다. 주식은 투자는 어렵다. 그렇게 간단하게 돌아가지 않는다. 원금 손실 우려, 손절 매도 쉽지 않다. 실시간 관리를 해야 하는데 현실 상 쉽지 않다.
- 펀드는 2%는 매니저 월급이다. 수수료율이 높다. 손실나도 수수료를 가져간다.
- 토지 투자는 오래걸리고 어렵다. 취득세율이 높다. 환금성이 떨어진다. 대출금액이 작다.
- 오피스텔은 임대주택과 경쟁해야 한다. 개인적으로 토지지분이 엄청 떨어져 나중에 투자가치가 거의 없다. 활용도 없기 때문. 취득세가 높다. 4.6%
- 상가는 배후수요와 동선을 철저하게 검토해야 한다. 어렵다. 채권/적금은 수익률이 너무 낮다. 금/달러은 변동성이 작지 않다. 보험은 개인적으로도 그냥 꺼려진다.(뭔 놈의 수수료의 종류도 많고 높다.)
3. 부동산 투자 기본
- 폭등론자 VS 폭락론자 : 전문가들의 의견을 잘 걸러서 들어라. 인기를 얻기 위해 정확하지 않은 정보를 제공하는 이들이 있다.
- 미래를 봐야 한다.
. 앞으로 역이 신설된다. 신규 기업 입주가 많을 곳, 인구 증가될 지역, 성적이 올라갈 동네, 앞으로 많이 찾을 단지, 많이 지어지고 분양될 곳
- 가장 중요하는 것은 수요와 공급이다.
- 지하철역 주변은 착공할때 많이 오르고, 준공할 때 차익 실현하는 경우가 많아졌다. 서울 외곽 교통이 발달하면 상권은 서울 중심으로 집중되지만, 거주는 외곽의 역세권으로 분산된다. 그리고 중심에서 멀수록 늦게 오르지만, 결국에는 더 많이 오른다.
- 분당과 일산 집값이 폭락한 이유는 주변 신도시에 신규 아파트 공급이 많아졌기 때문이다.
- 재건축 아파트 주변의 부동산 가격은 오르게 되어 있다.
- 이슈가 되는 부동산은 가격이 오르게 되어 있다.
- 거래량이 갑자기 폭발하는 단지면 주의해서 봐라. 공급이 확 줄기 때문에 가격이 상승한다.
- 오랜기간 동안 큰 상승 없이 보합 상태가 이어져 온 물건이 좋은 투자 대상이라고 생각한다.
4. 부동산 투자 심화
- 시세차익형 VS 수익형
- 투자는 1~4년 정도의 중장기 투자가 좋다. 절세 장점, 경기 흐름 파악가능 확신가능
- 상승 초기의 타이밍이라면 '대장 물건'에 투자해야 한다. 비대장 물건은 대세 상승장이 지속되고 있는 상태, 대장물건이 급격하게 상승해서 주춤하고 있는 상태, 대장 주변이 덜 오른 상태에 투자타이밍을 잡으면 좋다.
. 서울에서 가까운 호재지역이 대장이다.
. 호재 진앙지에 가까운 단지가 대장이다.
. 같은 지역내에 신축단지가 대장이다.
- 똘똘한 한채 VS 다주택 장단점이 있다. 자신에게 맞는 투자방법을 선택해라
- 대형아파트도 요즘 공급이 줄어 좋은 투자부동산이 되고 있으니 고려해 볼것
- 규제는 호재다. 단기적으로 조정되지만 공급이 줄어 부동산 가격이 우상향하게 된다.
- 이왕이면 비규제지역에 투자해라. 세금이 적다.
- 저자는 10채 정도 이내에서 몇 군대 지역에만 투자하기를 선호한다. 투자성은 높은 물건은 한곳에 위치하기 때문, 내가 정보를 더 많이 알고 있기 때문, 관리하기 쉽기 때문
- 3억원~6억원 아파트는 투자용으로 좋다. 대중적인 가격, 취득세와 양도세가 최소화, 수익금액도 작지 않다. 세금구간의 저항선을 뚫을 경우 급등하는 경향이 있다.
- 참고로는 필자는 부동산 강의를 한번 듣는것을 추천한다.
5. 투자처 선정
- 특급 호재 수혜 후보 단지 선정 -> 과거 상승 추이 확인 -> 미상승 사유 분석 -> 미상승 사유 개선 가능성 확인 -> 자금계획 수립, 협상 및 매수
- 교통호재 : GTX-A 노선, 월곳-판교선, 신안산선, 대곡-소사-원시선, 인턱원-동탄선
- 신규일자리 : 현대차 GBC, 판교, 과천지식정보타운, 광명/시흥 테크노, 동탄 테크노벨리, 고양/일산 테크노벨리
- 입주물량 : 서울 중저가, 경기 동남부, 인천, 울산, 강원
6. 100억원을 모을 수 있을까?
- 부동산이 연 12%씩 상승할 경우 현재 보유자산 4억원 원인 3주택자의 향후 20년간 순자산 예상금액은 144억원이다. 할수 있다.
- 수익률을 극대화하기 위해서는 세금이 중요한다. 특히 양도소득세다. 공동명의도 하나의 방법이다. 잔금일정 조정, 양도소득세 비용 공제, 양도소득세 합산 과세방법 활용
뭐 전반적으로 구체저인 부동산 투자 방법을 소개하기 보다는 간단하게 투자방법을 소개한 책인것 같다. 솔직한 화법은 설득력을 주지만 구체적인 투자방법은 내용이 소개되지 않아
조금 아쉬운 부분은 있는것 같다. 저의 도서 추천 점수는 5점 만점에 2.5점입니다. 다음에는 실 사례를 가지고 책으로 내용을 소개해주었으면 좋겠다.
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