직장인 주택 임대소득 vs 상가 임대소득

직장인들이 근로소득 이외에 노후 준비를 위해 수익형 부동산을 통해 임대소득이 발생하는 경우가 있습니다.

이 글은 개인사업자를 대상으로 글을 썼습니다. 이점 참고하시기 바랍니다.

최근에 저도 저렴하게 구매한 소형주택과 상가가 있어 세금 신고와 관련해서 검색한 내용 전달드립니다. 

이런 경우 각 유형의 소득 신고는 어떻게 해야 하는지 공부한 내용한 공유드립니다.

1. 임대소득 과세 유형

주택 임대소득은 둘 중 선택(종합과세, 분리과세)해서 신고 가능합니다. 상가 임대소득은 무조건 종합소득에 합산해서 신고해야 합니다. 

구분		과세 방법	비고
주택 임대소득	연간 소득 2천만원 초과	종합과세
	연간 소득 2천만원 이하	분리과세 or 종합과세	둘 중 택일
상가 임대소득		종합과세

 

2. 과세유형 별 세액 산출

구분	세액 산출식
종합과세	(주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득)*누진세율(6~45%)
분리과세	주택임대소득*14% + 종합과세대상 다른 소득*(6~45%)

https://blog.naver.com/ntscafe/223102479543

주택임대소득 A to Z 1- 개요 및 분리과세편

 

3. 종합과세 계산구조

매년 5월 종합소득세 신고 시 과세하는 기준이 종합과세입니다.

이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득의 6개 소득을 모두 합산해서 세금을 결정하는 것이라 보시면 됩니다. 

여기서 상가 임대소득은 종합소득세 신고 시 사업소득에 해당합니다.

<종합소득세 계산구조>

[출처: 떠먹여주는 세법, 박세준 세무사]

종합과세 산출방법은 아래 동영상 참고하시면 될 것 같습니다.

https://www.youtube.com/watch?v=uWcJY-v6W18 

 

4. 분리과세 계산구조

총수입금액에서 법으로 정하는 필요경비를 제한 과세표준*14%를 곱한 금액이 세금이라고 보시면 됩니다.

[출처:국세청 공식 블로그]

 

5. 신고시기

1) 주택 임대소득(개인)

① 면세사업자 사업장현황 신고 : 매년 1/1~2/10

② 종합소득세 확정신고 : 매년 5/1~5/31
(주택임대소득 수입금액 총 2천만원 이하 : 분리과세 선택 신고 가능)

[출처:조봉현 세무사]

 

2) 상가 임대소득(개인)

① 간이과세자 

a. 부가가치세 신고(1번 신고) : 매년 1/1~1/25

b. 종합소득세 확정신고 : 매년 5/1~5/31

② 일반과세자

a. 부가가치세 신고(2번 신고) : 매년 7/1~7/25, 다음 해 1/1~1/25

b. 종합소득세 확정신고 : 매년 5/1~5/31

[출처:성해용 세무법인정상 세무사]

 

6. 사업자등록증 

1) 사업자 구분(기초 지식)

직장인은 개인사업자가 대부분이실겁니다. 세법 상 사업자 구분은 아래와 그림과 같습니다.

[출처:jobis]

① 사업형태에 따라
   - 개인사업자 : 개인이 사업주체이며 소득과 부채 모두 개인의 것입니다.
   - 법인사업자 : 법인이 사업주체이기 때문에 소득과 부채 모두 대표이사의 것이 아닌 법인의 것입니다.

② 부가가치세 과세 여부에 따라
    - 과세사업자 : 면세사업자를 제외한 모든 사업자이며 부가가치세, 소득세 모두 납부 대상입니다.
    - 면세사업자 : 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업자로, 부가가치세 납부의무가
      없습니다. 소득세는 납부대상입니다.

③ 과세사업자 중 일정 매출액에 따라
   - 일반과세자 : 간이사업자를 제외한 모든 과세사업자를 말합니다.
   - 간이과세자 : 주로 소비자를 대상으로 하는 업종으로 연간 매출액이 8,000 미만인
     소규모 개인사업자 입니다.

​

2) 주택 임대소득 사업자등록증

면세사업자에 해당됩니다. 취득한 물건의 관할 세무서에서 면세사업자 사업자등록증을 발급받으셔야 합니다.

 

3) 상가 임대소득 사업자등록증

총수입금액이 8,000원만 미만인 경우 일반과세자와 간이과세자 중 선택해서 사업자등록증을 발급받으실 수 있습니다.
총수입금액이 8,000원만 이상인 경우 일반과세자 사업자등록증을 발급받으셔야 합니다.

 

4) 사업자등록증 Q&A

① 임대 목적으로 취득한 부동산의 소재지가 기 보유한 임대 목적 부동산과 소재지가 다를 경우 사업자등록증을 신규 신청해서 발급받아야 하나?

→ 네 그렇습니다. 부동산임대업의 경우 부동산의 등기부상 소재지를 사업장으로 하여 사업자등록을 하도록 규정되어 있기 때문에 다수의 부동산을 임대하는 경우라면 각 사업장별로 사업자등록을 하여야 합니다.

[출처:공부하는 세무사]

<소득세법>

소득세법 제168조

① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

② 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.

소득세법시행령 제220조 [사업자등록 및 고유번호의 부여]

② 법 제168조 제1항에 따라 사업자등록을 하려는 자 중 주택임대사업을 하려는 자는 제1항에 따른 사업자등록신청서를 제출할 때 기획재정부령으로 정하는 임대주택명세서를 첨부해야 한다. 이 경우 임대주택명세서에 갈음해 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제5항에 따른 임대사업자 등록증 사본을 첨부할 수 있다.

소득세 집행기준 168-0-4 [주택임대업의 사업자등록 방법]

「소득세법」에 따른 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 해야 하나, 「임대주택법」 제6조에 따라 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할세무서장에게 「소득세법」 제168조에 따라 사업자등록신청을 할 수 있다.

■ 서일 46011-11235, 2002.09.24

소득세법에 의한 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 하여야 하는 것이나,「임대주택법」제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소소재지)를 사업장으로 하여 관할세무서장에게 사업자등록신청을 할 수 있는 것임

https://sootax.co.kr/4728

세법상 부동산매매업과 임대업의 구분, 사업장 소재지

 

 

② 간이과세자가 기존과 다른 사업장소재지의 상가를 취득하고, 해당 소재지에서 일반과세자로 사업자등록을 신청할 경우 기존 다른 사업자등록증도 일반과세자로 변경되는 것인지?

→ 네 그렇습니다. 다른 사업장소재지에서 일반과세자로 사업자등록을 할 경우 다른 사업장의 사업자등록증도 일반과세자로 자동 전환됩니다. 다른 사업장소재지 관할 세무서에서 변경된 사업자등록증 받으러 오라고 연락이 올 겁니다.

 

③ 주택 전세나 월세를 주고 있는데, 사업자등록 꼭 해야 할까요?

→ 주택임대소득 과세 대상인 경우 사업자등록을 해야 합니다.

. 1주택 : 기준시가 9억 초과 월세는 과세 대상

. 2주택은 기준시가 월세에 대해서 과세 대상

. 3주택은 전/월세 모두 과세 대상

[출처:이장림부동산TV]

https://www.youtube.com/watch?v=Ki_duGRCsfY 

[출처:펀펀TV]