안녕하세요!
경제적 자유에 엄청나게 관심이 많은 직장인입니다. 매월 천만 원의 월급 이외의 수익을 달성하고자 노력 중입니다.
해당 목표를 생각만 해도 너무너무 좋네요!. 아무 일을 하지 않아도 매월 천만 원씩 내 통장에 찍힌다!!! 세상을 다 가진 기분이 들 것 같습니다. 모든 고민을 한꺼번에 날려버릴 강력한 상황에 놓이게 됩니다.
이런 수익을 얻기 위한 방법들이 여러 가지 있겠지만, 일단 저는 전통적인 자본소득이죠! 부동산 투자를 많이 공부하고 있습니다. 특히 수익형 부동산인 상가 투자에 관심이 많습니다. 정부에서 주거형 부동산 투자에 세금 규제를 많이 걸어놔서 자연스럽게 상가투자로 눈을 돌리게 되었습니다.
서론이 길었습니다. 상가 투자와 같이 수익형 부동산은 뭐가 있는지 정말 쉽게 설명해준 영상이 있어 자체 공부하는 겸 요약정리하려고 합니다. 말 한마디 한마디가 거의 다 중요한 내용이라 거의 대본 수준으로 공유드릴 것 같습니다.
초보자 투자자 측면에서 수익형부동산은 어떻게 있는지? 각 항목별 장단점은 무엇인지? 상황별 어떻게 투자해야 하는지? 좋은 투자와 나쁜 투자는 뭐가 있는지? 유튜버 렘군님이 큰 숲을 볼 수 있게 소개한 영상이 있어 전달드리고자 합니다.
수익형부동산 투자 시 고려해야 할 것 : 투자금! 수익률! 관리! 안전성! 시세차익!
수익형부동산 종류와 장/단점(초보 투자자)
1. 상가
장점 : 2억원~3억원대, 10평~20평대가 많아서 투자금액이 적게 듬. 한번 세팅해 두면 관리할 게 없음. 임차인이 알아서 함.
단점 : 공실이 많다.(공실률 확인이 필수), 상권들이 계속 변화기 때문에 계속 체크해야 함.
안정적인 많이 추구하는 투자자가 많다. 1층은 편의점, 세탁소, 부동산, 제과점의 필수 입점 상가만 투자. 2층 이상은 병원, 학원, 약국 등의 잘 안 나가는 업종으로 세팅되어 있는 경우에만 상가투자
신도시 외곽 상가보다는 구도심 상가가 좋다.(구도심은 더 이상 경쟁 상가가 안 들어온다.)
2. 오피스텔
장점은 작고 리스크도 작다.
장점 : 소액투자 가능, 공실률이 상가보다 적다, 월세수익률이 상가보다 높다.
단점 : 정기적으로 인테리어 비용 들어간다. 대지 지분이 적어 시세차익에 불리. 손바뀜이 많아서 관리가 많이 들어감
3. 다가구주
장점 : 한방에 오피스텔 여러 개를 관리할 수 있는 효과가 있음. 좋은 수익률의 다가구가 있음. 세팅 방법이 다양해서 투자금을 획기적으로 줄일 수 있음.(전세/월세 여러 가지 방법으로 세팅 가능)
단점 : 관리가 많이 필요하다.(물론 관리용역을 쓸 수 있음.), 좋은 건축물을 골라야 함.(건축은 어떻게, 구조는 어떤지, 전용률, 입지도 생각해야 함(입지가 안 좋으면 구축돼서 수요가 없어짐)
4. 지식산업센터
최근에 시세가 많이 올랐음. 시세 차익도 볼 수 있는 투자 물건임.
장점 : 상가의 장점을 가지고 있음. 대출도 상가보다 유리함. 대출한도가 큰 편임. 공실률이 낮다. 상권분석할 필요 없음. 아파트처럼 입지 분석만 하면 됨.
단점 : 현재 시세가 많이 올랐음. 전국에 선택지가 많이 없음. 입주 영향이 있어서 대량 공급 시 공실률이 이어질 가능성이 높음. 사업자 자격인 경우에 매입가능한 물건이 많음.(일반투자자 접근이 어려움)
5. 빌라
장점 : 소액 투자 가능, 시세 차익 가능(재개발 지역 선정 시)
단점 : 구축인 경우 수익률 악화, 적은 수요, 시세 차익 적음.
6. 월세 아파트
장점 : 안전성, 환급성, 높은 시세차익, 투자 범위가 광범위함(신축, 구축 등)
단점 : 수익률 최저
나에게 맞는 수익형부동산 선택법
"월세 수익률", "공실 가능성", "시세 차익", "관리 수준" 이 4가지를 두고 본인이 가중치 점수를 줘서 선택하는 것이 합리적일 것 같습니다.
수익형부동산의 유형에 따라 상기 4가지 기준에 가중치를 두고 본인 나름대로 점수를 매겨보는 것입니다. 최고 점수가 나온 수익형부동산을 선택해서 투자하는 것입니다.
렘군님 추천/비추천 수익형부동산
1. 초보 투자자 추천
1) 수익률 높은 지방 구축 아파트
수익률 8% 나오는 것도 있음. 공실률도 낮고 크게 손실 볼 확률이 적다.
2) 수익률 높은 경기도 및 지방 큰 도시 오피스텔
더 이상 오피스텔을 건설할 수 없는 서울, 수도권 지역이 좋다.
2. 준중수 투자자 추천
1) 상가주택(다가구주택)
여러 가지 물건을 한번(대출, 계약 등)에 처리할 수 있다. 관리가 적게 들면서 목표하는 월세(100만원)를 빠르게 달성할 수 있게 해 준다. 또한 상가주택으로 대출을 일으키면 DSR(Debt Service Ratio, 총부채상환원리금상환 비율) 규제를 받지 않는다. 관리가 어려우면 외주를 주면 된다.
2) 수익률 높은 경기도 지식산업센터
상가보다는 안정적인 자산이기 때문입니다.
3) 상가
지식산업센터보다는 리스크가 크지만 물건도 많고 유형도 다양해서 선택할 수 있는 폭도 크기 때문이다. 급매/경매 상가이 많아 감정가보다 저렴하게 매입할 수 있으며, 대출금액(90%까지 투자 가능)도 크게 일으킬 수 있는 장점이 있다.
4) 지방 일자리 증가세인 지역의 빌라
지방 중에 일자리가 폭발적으로 늘어나는 지역의 빌라의 수익률이 상당히 높다.
3. 비추천 수익형부동산 투자
일자리가 줄어들고 있는 곳에 빌라/다가구 투자(공실 되고 월세 하락, 매가 하락)
수요가 없는/가공 수익률 높은/신도시 상가
분양/신도시 오피스텔(계속 오피가 건설이 되기 때문에 매가가 안 오른다.)
서울 고가 지식산업센터 투자(이것은 시세차익형이다.)
신축 아파트(수익률 안 좋음.)
https://www.youtube.com/watch?v=dWzSrHVUSv8&list=PLNTuQ0F8AriqbKCaa_eGdSctqX0OHJlBw
여기 까지입니다. 수익형부동산 종류가 어떻게 되고 특징적이고 고려해야할 사항을 한방에 깔끔하게 정리해주셨습니다. 렘군님 감사합니다. 정말 진정한 부동산 투자 전문가십니다. 매번 좋은 공부 많이 하고 있습니다. ^^
우리 월세 백만원, 삼백만원, 오백만원, 천만원(우와!!) 할 수 있습니다. 해보자구요!
다음에 좋은 내용 있으면 또 공유드리겠습니다.
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