[책 리뷰]나는 집 대신 상가에 투자한다

이 책을 읽으면 공실이 없는 상가를 얻을 수 있다? ^^ 엄청난 자신감이 있는 저자분이다. 도서를 읽어보면 글이 재미가 있어서 쉽게 읽혀진다. 저자는 편의점 점포 개발업무를 하셨던 분이라 점포개발을 위해 상권분석 등 실무를 많이 경험해보신 분이다. 상가투자에 관련해서는 강의도 많이 하시고, 부동산 투자계에세는 꽤 유명한 분이시다. 이 책의 결론은 특히 상가투자를 잘하기 위해서는 3단계로 귀결이 된다. 1단계 물건 주위에 어느정도 유효수요가 있는가? 2단계 주동선에 물건이 있는가? 3단계 현장조사 및 상세분석이다. 상세 분석 후 일정 기준의 70%~80% 만족하고 가격이 저렴한 물건은 투자를 권하는 것이다. 어떤 곳이 좋은 입지인지 사례별로 설명한 부분은 정말 재미가 있었고 쉽게 이해할 수 있었다. 나도 충분히 분석할 수 있는 자신감과 실제 경매에 나온 부동산의 입지 조건을 쉽게 분석하면서 적용할 수 있었다. 

책에 대한 저의 평점은 3.0점이다. 입지 분석에 새로운 접근방법과 시야를 넓혀준 부분에 점수를 좋게 주었으며, 이 글을 읽는 분들에게 추천한다. 서점에 상가투자에 관련한 도서들이 많이 있지 않고 그런 책들중에서는 꽤 괜찮고 유익한 책이라 생각한다. 

<책 요약>

1. 상가 투자 마음가짐
   - 경/공매로 매입
   - 95%의 물건을 버려라
   - 70점 이상의 상가를 골라라(완벽한 물건을 보지는 말아라)
   - 1층, 역주변, 버스정류장 주변 등이 다 좋은 것은 아니다 

2. 좋은 상가의 조건

    1) 유효수요  
        - 상가의 잠재고객 수, 구매력을 수반한 수요, 배후/수요/포텐셜
        - 유효수요를 알아야 매출을 알수 있고, 적정 임대료를 산정할 수 있다. 
        - 유효수요 범위 산정
        - 상가 한 건물 당 아파트 500세대, 오피스텔은 300세대가 최소 유효수요 단위
        - 부동산에 물어보는 방법 : 경매를 받아서 당신한테 임대해주겠다. 물건 있냐? -> 참고로 부동산 사장님에게 가격 같은 것을 물어보면 잘 대답해주지 않는다. 참 쉽지 않다.

    2) 주동선  : 저자가 엄청 강조하는 개념이다. 이 책에서 제일 강조하는 부분이다. 용의 꼬리보다는 뱀의 머리에 해당하는 상가를 사라
        - 사람들이 주로 다니는 동선
        - 유효수요의 주동선 찾아라
        - 주동선에서 동떨어져있는 1층 상가보다 주동선사에 있는 고층 상가가 낫다.
        - 상권의 시작점과 끝자락을 이해
        - 유동인구의 절대량보다는 유효수요의 주동선에 위치해 있는지가 더 중요(단지내 상가도 주동선의 영향을
          받는다.)
        - 실세는 경매물건과 정말 비슷한 물건으로 조회해봐라

    3) 흐르는 입지  
        - 유동인구는 많으나 매출이 적은곳
        - 이면의 유효수요가 대로변보다 월등히 많고 독립된 상권 형성
        - 대로변 상가가 광역상권의 중심에서 벗어나 있고, 대로변 안쪽의 유효수요가 충분하여 안쪽에 독립된 상권이
          형성되었을 때 대로변 상가는 흐르는 입지가 된다
        - 유동인구에 속지 말아라
        - 프랜차이즈 점포개발 담당자를 통해 세입자 영업상황 파악하기

    4) 관련 법(투자자 입장)   
        - 허가권 : 자유업(편의점, 문구점, 의류점), 신고업(일반음식점, 휴게음식점, 당구장, 헬스장),
          등록업종(공인중개사, 독서실, 노래방, PC방), 허가업종(단란주점, 유흥주점, 성인오락실)
        - 용도지역별 건축 가능한 건축물이 있음(모텔, 유흥주점은 거의 안됨. 안되는 지역에 숙박업이나
          유흥주점이 있다 그럼 투자 대상이다 경쟁자가 없기 때문)
        - 유흥업종 행정처벌(바지사장 주의 할 것, 지자체의 공중위생과나 식품위생과에 위반사항 반드시 문의)
        - 학교보건법 : 절대정화구역(학교 정문 50m이내, 유흥주점 등 절대 불가 업종), 상대정화구역
          (학교 정문 200m이내, PC방 등 가능, 역발상)
        - 고시원 : 숙박시설, 소방법 등 규제법규가 많아서 주의
        - 편의점 : 담배권은 반경 50m이내에 담배영업소 있을 경우 허가 안해준다.(리의 경우 반경 100m이내) 
        - 공실인 상가 투자 방법 : 가맹점 점포개발 담당자를 통해 공실 점포에 미리 임대 맞추기(내가 못할 것 같고,
          가맹점주님을 의뢰하는 방법 good idea!)

3. 상가투자 접근법
    1) 기본 3단계접근법
       - 1단계 : 유효수요 대비 상가 수를 분석(상가건물 1개당 아파트 500세대, 오피스텔 300세대)
       - 2단계 : 상가지역 내 입지 분석(주동선, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 사업지역 구분)
       - 3단계 : 임장(현장답사)

    2) 중심산업지구(일반상업지역) 상가 : 대로변 상가보다는 이면도로 상가가 우위 

    3)근린상업지역 상가 : 단연 주동선의 전면상가(후면상가는 정말 안좋다)

    4) 다세대/단독주택 밀집지역 : 이면도로(유효수요가 흩어지기 때문)보다는 중심대로변 상가가 우위

    5) 상가주택 : 관통도로를 찾고, 관통도로가 교차하는 지점이 입지가 좋다. 1입지를 찾아라,    
        상권이 커지는 지역의 상가주택을 선점해라

4. 기타 사례

   1) 세입자를 내편으로 만들다 : 유치권 행사 중인 물건에 대해서 임차인에게 유용한 부동산 지식 전달을 통해
       내편으로 흡수

   2) 상대정화구역 내 유흥주점을 낙찰 : 근데 허가를 죽인다고 하니 서로가 칼자루를 쥐게 된 형상

   3) 광명시 숙박업 낙찰, 됏으니까 가세요 하는 물건은 좋은 물건이다!