[도서 요약] 서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라

오늘도 상가투자와 관련해서 괜찮게 읽은 도서 소개해드립니다.

상가투자와 관련해서 많은 책들이 없었는데, 이 책은 그래도 이것저것 많은 정보와 새로운 것들을 간접 체험할 수 있었습니다. 저자는 현재에도 활발하게 상가투자에 올인하고 계신 분인 것 같습니다. 당신의 노하우를 팟케스트, 블로그 등 여러 채널을 통해 공유하고 있습니다.

실전 경험이 많으시고, 같은 고민을 하는 분들과의 교류도 많이 하셔서 살아있는 지식을 많이 보유 하신 분이신 것 같습니다.

책에서 강조하는 사항은

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알짜상가를 매입해라!
상가 투자 시 매각을 염두에 두고 투자해라! 특히 환급성이 좋은 상가가 알짜상가다!
요즘 트렌드를 항상 모니터링해서 변화에 대응하자!

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위와 같이 크게 3가지를 강조하시는 것 같습니다. 제가 새롭게 생각하게 된 점은 싸고 저렴한 임대료보단 매각이 쉬운 상가 가 더 좋은 투자라는 점입니다. 저는 지금까지 미래를 보지 않고 현재의 이익에만 충실했던 투자 사고방식에 현명하지 생각을 했었습니다. 투자란 기본적으로 안정적인 것이고 잃지 않는 것이 중요하는 것을 다시 한번 깨닫게 해줬습니다.

책은 알차게 구성되어 있는 것 같습니다. 상가 투자를 여러 방향으로 바라볼 수 있게 많은 정보를 제공하고 있습니다. 또한, 왜 그러한 현상이 있는지? 그럴때일수록 어떻게 극복해나가야 하는지? 대안들을 쉽게 설명하고 있으며 꽤 설득력 있게 제시하고 있습니다.

상가 투자를 생각하시는 분들에게는 꼭 읽어봐야 할 책이라 생각합니다. 상가투자 책은 거의 다 읽었다고 생각했는데 이런 옥석 같은 책이 아직 남아 있었네요!

책을 읽어면서 몰랐던 부분, 중요한 부분, 기억하고 싶은 것들에 대해서 아래와 같이 요약정리를 해봤습니다.

쓰다 보니 거의 책 전체에 대해서 요약을 한 느낌입니다. ^^

 해당 책에 관심 있는 분들은 아래 요약 내용 참고하십시오. 오래간만에 좋은 책을 읽은 것 같습니다. 저자님 감사드립니다. 

 

 

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저자의 알짜상가의 기준

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1. 매매가격 : 3~5억

2. 면적 : 1층은 20m2~40m2, 2층은 66m2, 3층은 99m2

3. 지상층은 목적성이 강한 업종을 우선으로 선택할 것

4. 경매 매입 추천

5. 대기업, 병원, 은행, 학원 임차인 적극 유치

6. 1년에 상가 2개 매입하는 것을 목표로 설정

7. 권리금이 형성된 상가를 매입

8. 1층 상가 최우선 고려

9. 매수 대기 업종 선점
: 병원, 약국, 편의점, 태권도장, 피아노학원, 미용실 등

10. 권리금이 형성된 물건 매수
: 안정성과 지속성이 보장된 물건임. 

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권리금

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1. 정의 :

임대차 목적물인 상가 건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형/무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가

2. 관련 법 : 상가건물 임대차보호법 제10조 3 제1항

3. 종류

임차인 간 : 영업권리금, 시설권리금

임대인 받을 수 있음 : 지역권리금(위치에 따른 대가 명목)

 

 

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상가 공실 해결책

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1. 관리소장을 만나라 사정을 이야기 해라
- 의외의 연결 고리를 만들어 줄 수 있다. 

 

2. 인근의 1등 장사를 잘하는 동일 업종 가게에 가서 이야기해본다
-의외로 소개해줄 수 있다.

3. 전면 유리창, 입구 출입문 등에 적극적인 홍보를 할 것

4. 전단지 배포, 현수막 게재도 하나의 방법

 

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투자 물건 파악 정보

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- 적정 임대료 현황
- 상권의 특성(나이스비즈맵)
- 영업 일수
- 주 동선
- 인근의 공실 유무
- 3년 내 해당 건물의 변화
- 전문 상가 중개인 협의
- 권리금과 임대료로 A급, B급, C급 상권 파악
- 유명 프랜차이즈의 입점 위치 체크

 

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상가 임대료 파악 방법

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1. 경매 상가물건들의 임대료 현황 파악

과거 7년부터 현재까지 경매물건에 나와있는 임대료를 확인해 보자! 업종별로 적정한 임대료의 최저치와 최고치를 포착할 수 있다.

2. 네이버부동산 활용(책에 없는 내용)

관심 물건의 주변 상가의 현재 시세를 확인할 수 있음. 단점으로 물건이 많지 않을 경우가 있고, 없는 경우도 있을 수 있어 임대시세를 확인할 수 없는 경우도 발생

https://new.land.naver.com/offices?ms=35.0186774,126.7950371,17&a=SG:SMS:GJCG:APTHGJ:GM:TJ&e=RETAIL 

네이버 부동산

2022.01.19 - [경제적 자유/부동산] - 상가 투자 손품 방법(현장임장 할지 여부 판단, 부자해커님 내용요약)

상가 투자 손품 방법(현장임장 할지 여부 판단, 부자해커님 내용요약)

3. 밸류맵(책에 없는 내용)

과거 주변 상가 매매시세를 인터넷으로도 무료로 조회할 수 있는데요!

해당 경매물건의 주소를 입력해서 조회해보면 해당 상가에 속해있는 건물과 주변 건물의 상가 과거 매매시세를 파악할 수 있습니다. 이왕이면 최근 거래된 내역을 참고하는 게 좋겠죠!

네이버부동산과 밸류맵을 활용하면 관심물건의 주변 상가의 수익률을 역으로 계산할 수 있습니다. 

예를 들어 네이버부동산에서 2022년 12월말 주변 상가의 월 평당 임대가 1,000원이었다고 가정하고 밸류맵에서 관심물건의 비슷한 상가의 최근 매매시세가 평당 200,000원이었다고 가정하면 수익률은 대출 연 6%로 추정할 수 있습니다.

https://www.valueupmap.com/

토지건물 거래는 밸류맵

4. 부동산통계정보시스템

한국감정원에서 제공하고 있습니다. 주요 상권 내 상가, 건물의 임대료 기초정보가 제공됩니다. 공실률, 투자수익률 등의 지표를 지역별 상권별로 구분해서 제공하고 있습니다.

https://www.reb.or.kr/r-one/main.do

부동산통계정보시스템

 

 

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분양상가 접근 법

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1. 분양 후 3~5년 기간이 지난 후 투자

분양 첫 시기는 상권이 형성이 되지 않아서 공실이 많다. 3년 후 나온 경매 물건 투자가 싸게 매입하는 길

 

2. 선 임대 조건 조심! 높은 임대료 받아줄 임차인의 수요 있는지 파악

[출처:분양나라]

3. 도면을 읽어 동선을 파악하자

분양상가의 도면만 보더라도 점포의 입지부터 사람들의 동선과 접근성에 따라 그 혜택을 보는 점포가 어디인지 예측할 수 있다.

 

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상가 투자 전략

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1. 상가 매입할 때 매각 시점을 고려하여 투자

임대료보다 중요한 것은 환금성입니다. 매매가 싸고 임대료가 높은 것보다 잘 팔리는 상가가 최후의 승자가 됩니다.

2. 상권 생애 주기 파악

도입기 : 아파트 입주 덜 끝난 상태, 공실이 많고 상권 비활성화, 신도시 평균 7~8년 걸림

성장기(투자 시점) : 1층 상가 입점 완료(권리금 형성), 유동인구 증가

안정기 : 상권의 정점, 안정적인 유동인구, 주동선 생긴다, 권리금의 명확한 형성, 안정적인 단골

쇠퇴기 : 상권 확장으로 기존 상권 악화, 중심 상권 변경, 공실 증가, 상권 명맥만 유지

3. 상권 트렌드 파악

1) 사회적 트렌드

1인가구 증가, 실버세대 대상 업종 활성화, 골드미스 주 타깃 창업, 무인점포 전환(ex. 인형뽑기, 빨래방, 무인주문기계, , 욜로시대(개인 도시락 판매 급증)

2) 공유 경제

에어비앤비, 우버, 위워크, 비엔비히어로, 코자자, 소호사무실, 셰어하우스, 숍인숍, 공유주방, 쏘카, 열린 옷장, 책꽂이), 이비인후과 병원 운영(안식년)

2) 상생 경제

우리은행/폴바셋, 현대자동차매장/커피빈, 낮 식당/저녁 호프, 숍인숍(전전세)
부동산 임대업 : 수수료 매장(매출액 대비 일정 임대료 지급) 

  

 

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상권 경쟁력 예측방법

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1. 권리금 변동 상황

권리금이 하향 추세면 렌트 프리 업체가 늘고, 조만간 임대료도 떨어지고 상권이 망가지고 있는 지표이다.

2. 배후세대 이동

대기업 본사 이전, 돈을 사람들의 수준 파악, 배후세대보다 상권이 큰 경우

3. 초대형 복합쇼핑몰 진출

쇼핑몰로 사람들이 흡수되는 빨대효과로 주변 소상공인 상가 경쟁력은 자연스레 떨어지게 되어 있음.

4. 신용카드 가맹점 수 파악(삼성카드 빅데이타 활용)

지역철 역세권 상권의 강세, 근린상권의 진화, 대형 쇼핑몰의 강세

5. 상권의 호재/악재

호재 : 아파트 배후세대 증가, 업무지구(일자리) 증가
악재 : 대형 상권/쇼핑몰 등장, 경쟁 상권의 역 개통, 민폐 업종 증가(마사지, 유흥업소 등)

 

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상가 유형별 투자 기법

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1. 단지 내 상가

단지 내 상가 공실률이 높아지고 있다. 이유는 배달서비스의 편리함 때문에 굳이 단지 내 상가를 이용할 메리트가 없어졌기 때문이다. 단지 내 배후세력 포함 외부 사람들의 유입이 가능한 상가를 투자해야 그나마 괜찮은 투자이다.

2. 근린 상가
이 유형의 상가 우리가 집중 투자해야 할 알짜상가다.

배후 세대 아파트단지가 중요,  좋은 입지에 임차인들의 조합도 중요하다 서로 시너지를 내며 상가에 활력을 불어넣을 수 있다.(전문 학원 건물의 경우 1층 분식집/빵집/카페, 같은 층에 독서실, 스터티카페 운영) 

엘리베이터가 없는 지상층 상가는 절대 매수하지 말자.

3. 상가주택

상권 변화 영향력 유념, 예전 빌라였던 상가주택이 현재는 엄청난 임대시세 형성(ex. 홍대 연남동), 주의 사항으로 주택에서 상가 변경절차가 간소하게 되었는지 사전 확인 필요

4. 스트리트형 상가

신사동 가로수길, 청담동 명품 거리, 경리단길, 양재천 카페, 서울대입구역 샤로수길 등이 있음.

쇼핑뿐만 아니라 먹을거리와 문화 요소, 체험 공간 등을 제공하기 때문에 사람들의 발길이 늘어나고 있음.

5. 주상복합형 상가(경쟁력이 안 좋음)

배후세대가 적고, 높은 임대료, 관리비도 높음

6. 신도시 상가

1층 상가 위주 투자, 1기 신도시 중심 상권 상가 투자, 수변 상가 투자는 조심(습기가 많고 악취 이슈 있음.)

[출처:분양나라]

 

 

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임차인 특징

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1. 대교

학습지 부동의 1위, 코너 1등 건물 3~4층, 장기 계약 염두, 우량 임차인

 

2. 홈플러스 익스플레스

공격적인 확장(동네 상권 침해), 기존 운영했던 매장 그대로 유지 원함, 우량 임차인

 

3. 패스트푸드(버커킹, 롯데리아)

규모가 작은 매장 가능, 맥도널드는 부동산 회사, 롯데리아는 중고등학에게 인기이며 상가 활성화에 많은 도움 줌

 

4. 약국

병원의 진료과목이 최우선위(병원은 내과가 으뜸), 같은 층에 있는 약국을 선호, 분양시장에서 약국은 독보적, 년 배출 약사보다 운영할 수 있는 약국이 부족, 약국 세습 경향, 경매 블루칩 중에 블루칩, 종합병원 약국은 동선 주의, 약국중개인들 주의(미리 약국 자리 매입해서 비싸게 팜)

 

5. 병원

지상상가의 대표상가, 메디컬센터가 유리, 신도시의 경우 병원자리 선점

 

6. 편의점

지금도 계속 상승 곡선, 다른 업종과 콜라보레이션 트렌드

 

7. 전문학원

지상층 대표상가, 초/중/고등학교나 아파트 밀집 지역에 주로 포진, 태권도장/피아노학원은 미리 선점 업체가 유리, 보습학원은 동일 건물에서 시너지가 남, 방학기간을 이용해 창업하거나 이전, 렌트 프리 방식 첫 도입한 임차인

 

8. 파출소

공매에 자주 출현, 파출소가 있는 보통 입지가 좋은 자리, 파출소를 낙찰받아 리모델링한다면 높은 수익 기대

 

9. 산후조리원

우량 임차인, 환급성 좋음, 병원과 연계 시 시너지 효과 있음, 주차시설이 매우 중요, 사전예약제 운영, 요즘은 1층/2층에만 짓도록 규정이 바뀌었음.

10. 동물병원(뜨는 업종)

반려동물 전성시대, 노인인구 증가에 따라 인기종목, 진료비 부담이 큼(수익률 상승)

11. 콜라텍(뜨는 업종)

성인콜라텍으로 변모, 사교의 장, 순간 고객수 집중(500명), 높은 임대료 수준, 놀이문화가 부족한 우리나라 특성 상 계속 늘어날 예정

단, 시너지 효과는 없는 편임. 그리고 민폐 업종임.(엘리베이터 혼잡, 우량 임차인 이전 문제 등)

12. 요양병원, 가상현실(VR)

13. 전자담배(지는 업종) : 외국 전자담배, 편의점에서도 판매로 약재 종목

14. 공차(지는 업종) : 경쟁업체 심화, 가격경쟁력 악화

15. 설빙(지는 업종) : 계절적 매출 집중

16. 미스터피자와 피자헛(지는 업종) : 외식문화에서 배달문화로 변모 

 

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젠트리피케이션 효과

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상권이 활성화되면서 급격한 임대료 상승으로 소규모 임차인이 이주하는 현상임.(ex. 서교동 -> 와우산로 3길)

1단계 : 상권 미 형성, 저렴한 임대료, 개성 있는 점포 오픈
2단계 : 건물주 임대료 상승, 프랜차이즈 업체 입점
3단계 : 기존 점포들 높은 임대료로 다른 곳으로 이주
4단계 : 다시 상권이 활성화되지 않은 저가의 임대료 지역 물색