안녕하세요!
오늘은 오랜만에 부동산 투자 관련 도서를 읽고 내용 요약한 사항 전달드립니다.
현재 제가 정말 관심을 가지고 있는 상가투자 관련 책입니다.
저자는 전문투자자는 아니고 주부입니다. 10년 정도 직장생활을 하다가 퇴직을 하고 집안 살림에 조금이나마 보탬이 되고자 부동산 투자를 하게 되었다고 합니다.
책에서는 저자가 실제 투자를 하면서 경험한 내용들에 대해서 재미있게 설명하고 있습니다. 중간 중간 부동산 투자의 팁들에 대해서 소개하고 있습니다.
<독서 평 요약>
쉽고 재미있게 읽을 수 있습니다. 결코 아마추어 수준의 부동산 지식만 전달하지 않습니다. 상가투자의 전 부문의 유념할 사항과 노하우가 담겨 있습니다.
현재는 상가투자를 통해 매월 500만원의 현금흐름이 나오고 있는 상황이라고 합니다. 부럽고 대단한 것 같습니다.
부동산 초보투자자들에게 아주 좋은 지침서가 되지 않을 까 생각합니다. 부동산 중고수분들에게도 어느 정도 새로운 시각을 만들어 줄 수 있을 것으로 판단됩니다.
제가 책을 읽어면서 상가 투자를 여태까지 공부하면서 몰랐던 새로웠던 부분과 공감 가는 부분에 대해서 두서없이 요약한 글 전달드립니다.
1. 초보자라면 소규모 상가투자를 추천
환급성도 좋고, 공실이나 경제가 어려울때 리스크도 적은 편이다.
2. 항아리상권이고 관리비가 저렴하면 지하상가도 매력있는 투자 포인트
항아리상권이면 주변 인구로 많아 상가 수요에 걱정이 없습니다. 지하상가라도 괜찮은 투자항목입니다.
3. 상가 투자절차
물건 찾기(네이버 부동산 활용) → 공인중개사 연락 → 감정가와 대출 확인 → 매매계약 및 임대사업자등록증 신청 → 화재보험 가입 → 잔금 후 등기 → 임차인 정보 요구 → 임차인에게 관련 정보 전달 → 전자세금계산서 발행 → 매 1월, 7월 부가가치세 신고하기 → 익년 5월 종소세 신고하기
4. 투자물건 분석도구
1) 디스코 : 층별 입주업종, 지어진 시기, 면적 및 층에 따른 과거 실거래 내역 확인 가능
2) 네이버부동산 : 현재 매물에 대해서 지역별로 임대호가, 매매호가를 알 수 있음.
3) 등기부등본: 근저당/가압류 등 확인, 매도인 연령대/주소 확인(연령대가 높고 타지면 협상 수월)
4) 건출물대장 : 불법 건축물 여부, 용도 확인
5. 평수별 유효 업종
1) 6평 : 꽈배기집, 핫도집, 전자담배, 네일숍 등
2) 9~13평 : 부동산, 미용업, 식당, 카페, 떡집, 꽃집, 작은 편의점
6. 꼬마 빌딩보다는 구분상가가 낫다(저자 의견)
관리인이 필요없음. 임차인들이 관리비를 관리비라 생각?. 매각이 그나마 수월.
7. 경매로 상가 낙찰받기 어려워, 일반 매매를 고려할 것
경매로 좋은 상가를 찾기란 사막에서 바늘 찾기다. 왜냐하면 경매로 나올 정도면 임차인이 임대료를 오랫동안 미납했거나 공실이 길어졌기 때문이다. 좋은 물건은 경매로 잘 안나온다.
8. 우량 임차인 주변 공실이 있는 상가 있는지 주의할 것
해당 우량 임차인이 좀 더 저렴한 상가로 이전할 위험이 있음.
9. 공실과 연체 리스크 줄이기
권리금이 형성된 자리가 좋음. 관리비가 저렴한 곳을 선택(그래야 공실 시 어느 정도 리스크를 감당할 수 있음.), 계약 만료 4개월 전에 연락. 장사가 잘 되는지 시간 내서 상가들을 둘러볼 것
10. 상가 살 때 부동산에 물어볼 질문사항 모음
- 매매가에 부가세 포함된 금액인지?
- 지금 임대료가 깎아준 것인지? 원래 임대료인지?
- 임대차 기간은 얼마나 남았는지? 재연장 가능한지?
- 장사는 잘되는지?
- 임차인이 장사한 지 얼마나 되었는지? 그전에 여기는 뭐하는 곳이었는지?
- 관리비는 얼마나?
- 매도인은 여기를 왜 파는 건지?
11. 너무 저렴한 상가는 사지 마세요!
임대료 인상 상한도 5%이고 세금을 제하면 남는 게 별로 없음. 신경은 신경 대로 써야 함.
30만원~50만원 임대료 상가는 사지 마세요! 100만원정도가 적당합니다.
12. 금리 인상기는 투자할 수 있는 좋은 기회예요
금리가 오르면 상대적으로 상가 임대수익률이 안 좋으니 시장 금리에 맞추기 위해 매매가 당연히 떨어지게 됩니다. 금리는 언젠가는 떨어지게 됩니다. 하지만, 상세 임대수익률은 쉽게 떨어지지 않습니다. 금리 인상기 매매가 확 낮춘 알짜 부동산을 잡아보시길....
13. 묵시적 갱신은 조심하세요!
기존 안 좋은 조건의 계약사항이 연장될 위험이 있음. 묵시적 갱신 계약 후 계약기간 이내에 임차인이 나갈 위험이 있음.
14. 중과세율 적용되는 특수상가는 조심하세요!(세금이 비싸요)
위락시설 등은 취득세 등이 다른 근린생활시설 종목보다는 2~3배 높습니다.
15. 상가투자에 도움이 되는 카페들
1) 아프니까 사장이다. : '점포매도' 메뉴를 통해 그 지역 임대가를 확인할 수 있음.
2) 살모사의 커피하우스 : 부동산 투자 조언을 엄청 받을 수 있음.
16. 주변에 대형 쇼핑몰이 들어오면 피해 보는 상가를 사지 말자(정육점, 야채가게 등)
미래에 대형쇼핑몰이 들어올 가능성이 있는지 확인. 해당 쇼핑몰이 입점할 경우 관련 상가의 수익은 엄청 줄어들 가능성이 있음.
17. 공인중개사와 좋은 관계를 쌓자.
전화를 자주 해서 좋은 매물 추천해달라고 전화하자. 관심 없는 물건을 추천해주기도 하지만 그 지역 현황을 파악하는데 도움이 된다.
18. 좋은 상가들
안정적인 안경점, 초기 투자가 많아 잘 나가는 스터디 카페, 미용실(투자 비용 때문에 잘 안 나감), 대단지 아파트 1층 상가 부동산(이것은 증여나 상속할 정도로 좋은 물건임.)
19. 학원은 어느 정도 평수를 확보해야 하니 조심
20. 운영할 수 있는 업종이 있음. 꼭 확인 필요
건축물의 현재 용도가 속하는 시설군보다 상위 군으로 변경할 경우 허가 대상이지만, 하위군으로 변경하는 경우 신고 대상이 됩니다.
21. 추천도서
1) 상가
상가투자 비밀노트, 나는 집 대신 상가에 투자한다, 서울위의 월급 받는 알짜상가에 투자하라
2) 지식산업센터
상위1%만 알고 있는 돈 버는 지식산업센터, 딱 한번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자
저자는 소규모 구분상가 투자에 안정성이 많다고 합니다. 경제가 어려운 시기(코로나 등)에 더욱더 안정적인 투자가 될 수 있다고 강조하네요!
저는 경매를 통해서 상가를 매입하려고 하는데 지금 한 2년 정도 되었는데 아직 입찰도 못해봤습니다. 책에서 이야기하듯 괜찮은 물건이 많질 않은 것 같기도 합니다. 일반 매매로 전략을 바꿔야 할지 고민이네요!
금리가 엄청 오르고 있는 요즘 상가 투자할 시기가 온 거 같습니다. 좋은 물건 많이 찾아보아요!
attaboy!
'책 요약' 카테고리의 다른 글
| [도서 요약] 서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라 (0) | 2022.12.28 |
|---|---|
| [도서 요약]EXIT (0) | 2022.11.16 |
| [도서 요약]일 잘하는 사람은 단순하게 합니다 (0) | 2022.07.06 |
| [도서 요약]일 잘하는 사람은 단순하게 말합니다 (0) | 2022.06.08 |
| [도서 요약]주식하는 마음(홍진채) (1) | 2022.03.09 |
